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[物件]物件選びの時期・タイミング

実は「物件選び」は「資金調達」より先!

「資金調達」が先?「物件調達」が先?

 結論からお話すると、「資金調達」より「物件調達」が先です。本サイトでも「計画→物件→資金→準備→開業」としており、「え、そうなの?」と思う方もいらっしゃるかもしれません。
 ただ、その理由を考えると実はとても簡単な理由です。その理由とは、「自己資金以外でも資金調達して開業する方がほとんどだから」です。もう少し噛み砕いてお話すると、次章以降、追って解説する『資金調達』の時には開業後の具体的な事業計画が必要です。資金を貸す側からすると、「どこにお店を出すのかもわからない」「家賃もわからない」「そもそも希望したエリアで出店できるかもわからない」という曖昧な状態では、当然のことながらどんな素晴らしい計画でも信用するのは無理です。結果として資金の調達ができない、、、というのが最大の理由です。

 しっかりと物件の目処が立ち、入ろうと思えば入れるところまで物件のオーナーと話を進め、「融資が実行されれば契約できる」というところまで物件が内定したところでようやく現実性のある事業計画が完成しますので、金融機関を通して資金調達をする方は、もれなくこの「物件調達→資金調達」という順序となるはずです。物件を仮押さえする際には手付金が発生する場合もありますが、手付金なしで抑えられる場合もありますので必ず物件オーダーと交渉はしてください。物件オーナーにとっても借り手が「融資実行後」に本契約することは全く想定外ではありませんので、このあたりは慣れている流れのはずです。

施工業者も同行して物件を選ぼう

 前章までの『事業計画とは』『売上規模や経費、投資額を算出する』で開業する飲食店のコンセプトや売上規模をシミュレーションしてきました。物件選びで重視したいのは、その物件でコンセプトや売上計画が実現できるか?という点です。坪数だけを見て物件を選び、いざ店舗設計に入ると間取り等の関係で「想定していた席数を置けない!」というのは飲食店開業でよくあるミスの1つです。

 物件は一度開業すると簡単には変えることができませんので、こういう初歩的なミスはぜひ避けたいところですね。
 そこでおすすめなのは「施工業者」に物件選びを同行してもらうという方法です。先ほど述べたように、気に入った店舗物件でも設計において予定の席数を確保できるか?は店舗の間取りにも依存します。施工業者に同行してもらうことで、店舗設計の観点からしっかりチェックしてもらい、予定した店舗プランを実現できるかをその場で確認可能になります。特に居抜き物件の内見においては、現状の造作物を使えるか、それとも撤去が必要か、も同時に確認できるためメリットは大きいものとなります。
 店舗物件によっては施工業者が決まっていないと契約できない物件もありますので、その点でも一石二鳥です。

 立地や物件がとにかく気に入ったけれども、計画した席数がどうしても確保できない、、、という時には悩みどころですね。いくら立地や物件を気に入っても大きく計画をぶらすのはおすすめしませんが、その商圏で期待できる客層や経営の工夫によっては客単価を上げたり回転率を上げたりすることで席数がなくとも予定の売上を達成することは可能です。
 「具体的にイメージがわく」ことが前提ではありますが、売上計画に修正余地がないかを再点検することで、出会った物件を捨てずに済むこともあります。

物件を決めるタイミングはいつ?

 店舗物件は仮押さえ後も「資金調達」「内外装工事」「開店準備(スタッフ教育など含む)」とその後の工程も多いため、開業の遅くとも4ヶ月前、通常であれば5ヶ月程度前には契約をしておくと良いでしょう。
 また、先ほど簡単に触れましたが家賃の発生タイミングは要注意です。開店準備中も家賃がかかる契約の場合には、当然ながらその間は一切売上が発生しませんので、手元にある資金から4~5ヶ月分の家賃を取り置いておかないと開業前から資金ショートすることになります。開業準備期間の家賃は物件オーナーとの交渉において減らすあるいは無くすことも可能ですので、しっかりと交渉しておく必要があります。

まとめ 「実は「物件選び」は「資金調達」より先!」
  • ・金融機関からの資金調達は物件を仮契約しておかないとできない!つまり物件選びが先!
  • ・計画通りの席数確保ができるか?は施工業者同行でチェックしてもらおう
  • ・物件契約はオープンの4~5ヶ月前。開業前家賃は物件オーナーと交渉しよう

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