初期コストをグッと抑える居抜き物件の活用術

居抜き物件とスケルトンの違い

　店舗物件を探す際、種類が「居抜き物件」「スケルトン」に分かれています。居抜き物件とは、飲食店で言うとテーブルや仕切り・厨房設備など直前に使用していた設備や什器などが撤去されずに残された物件を指します。それに対しスケルトンは、内装や設備などがない、真っさらの物件を指します。以前は、店舗物件といえばスケルトン物件がほとんどでしたが、近年では居抜き物件の取り扱いも増えてきました。この章では、居抜き物件とスケルトンの違いを比較しつつ、それぞれのメリット・デメリットを考えます。

＜居抜き物件とは＞
　前テナントが使用していた内装や設備をそのまま使うことができるため、比較的低コストで、スピーディーに開業できるのが居抜き物件です。その一方で、思い通りの店舗設計ができなかったり、前テナントのイメージも引き継いでしまうデメリットもあります。

＜スケルトンとは＞
　壁や床といった内装がなく、コンクリートがむき出しの状態になっているのをスケルトンといいます。スケルトンは“骨組み”を意味し、レイアウトから内装まで自由に店舗をデザインできる物件です。居抜き物件に比べると、各段に工事費用がかかりますが、開業したいお店のコンセプトに内装も大きく関わってくる場合は、スケルトンから理想の店舗を造り上げていったほうがよいでしょう。

＜居抜き物件のメリット＞
●初期費用を節約できる
　内装や設備を引き継いで使うことができるため、初期費用を抑えることができます。極端な例を挙げると、前テナントと同じ業種・業態で開業する場合、看板だけ取り換えて開業することも可能です。スケルトンの場合は、ゼロからの状態で始まるので、壁、床、天井などの内装工事に多額の費用がかかります。特に、水回りの工事は多額のコストがかかるため、水回りの設備がすでに整っているのは居抜き物件の大きな強みです。

●短期間でオープンできる！
　内装を一部変更したり、必要設備を入れ替えたり、看板を取り変えるといった短期間の工事で済むため、開業までのスケジュールを圧縮することが可能です。前章「物件選びで知っておきたい「基準値」」で触れた、家賃発生のタイミングが契約開始時点だとすると、１日でも早く開業したほうが無駄な賃料がかかりません。すぐにでも開業して収益をあげたい方にオススメです。

●店舗設計の手間がかからない
　スケルトン物件の場合は、思い通りの店舗設計ができる反面、内装のイメージや動きの動線など、様々なことを考える必要があります。内装業者との打ち合わせも何度も行わなければなりません。しかし、居抜き物件はあらかじめレイアウトや設備があるため、最低限の手間で済むのです。他店舗を営業しながら新規出店をする場合など、なかなか時間を取ることができない方、メニュー開発など他のことに労力をかけたい方にはお手軽な物件といえるでしょう。

●前テナントのお客様を取り込めるチャンス！
　内容次第ではありますが、前テナントのお客様を取り込める可能性があります。「あれ？ここ新しいお店になってる。ちょっと行ってみようかな」と思った経験が、誰しもあるはずです。飲食店からサロンに変更といった異業種の場合は難しいですが、似たような業種・業態の場合は、開店直後からお客様に来店いただけるチャンスかもしれません。

初期投資を節約できる居抜き物件活用術

スケルトンと違って、内装やレイアウトの変更に限度がある居抜き物件ですが、上手に活用することによって費用の節約と理想の店舗設計を実現することができます。具体的に、どんな活用術があるのかご紹介します。

●最低限の内装工事で、初期費用のコストダウンを
　先ほどの項目で、「極端な例を挙げると、前テナントと同じ業種・業態で開業する場合、看板だけ取り換えて開業することも可能」と述べましたが、やはり居抜き物件でも内装工事を行う店舗がほとんどです。スケルトンと違い、内装やレイアウトの変更には限度がありますが、壁や天井の色や、テーブル、イス、照明器具などの装飾を変えるだけでイメージはがらりと変わります。あなたがDIYを得意とするなら、壁の色の変更や装飾の取り付けなど、自ら作業して費用をおさえることも可能かもしれません。

●開業したい業種の居抜き物件を探し、初期費用をカット！
　居抜き物件は、設備の初期投資にコストがかかる業種に向いています。例えば、ラーメン店や定食屋、バーなどの飲食店のほか、美容室やエステサロン、歯科医、接骨院などです。開業したい業種の居抜き物件を探すことで、揃えるべき設備や器具などがすでに導入されていれば初期費用を大幅におさえることができます。内見をした際に、設置されている設備や器具などをしっかりとチェック、動作確認なども行って、コストを掛けずに開店を目指せます。

●オーナーと交渉して、有利な条件で契約へ
　居抜き物件の場合、前テナントのオーナーや建物の家主と直接交渉がしやすい状況にあります。立地は良いが建物が古いなどのデメリットがあったり、設備や内装を買い取る「造作譲渡代金」が高額であるなど、契約を懸念するポイントが明確であれば一度交渉してみましょう。申し込みが殺到している人気物件ですと難しいかもしれませんが、トライしてみる価値はあります。

居抜き物件のデメリットも把握する

ここまで居抜き物件のメリットを中心に述べてきましたが、居抜き物件にもデメリットがあります。どんなデメリットがあるかは以下の通りです。

＜居抜き物件のデメリット＞
●思い通りの店舗設計ができない
　すでに何度か触れておりますが、居抜き物件の場合は前テナントの設備や内装、レイアウトをそのまま引き継ぐため、変更するにも限度があります。もちろん変更することも可能ですが、キッチンの配置や間取りなどを変えるとなると多額の工事費用がかかり、工事期間も長くなります。場合によっては、既存設備の撤去費も考慮しなくてはならないため、スケルトンから手を加えるよりも費用がかかることもあり、その場合は居抜き物件ならではのコストメリットがなくなってしまうでしょう。店舗設計に強いこだわりがある場合は、居抜き物件よりスケルトンを選ぶほうがベターです。

●前テナントのイメージを払拭しづらい
　居抜き物件で新規開業する場合は、良くも悪くも前テナントの印象が付いて回ります。前テナントのお客様を取り込める可能性はありますが、もし前テナントのイメージが悪かったり、事件・事故などが起きていた場合は、敬遠されてしまいがちです。できれば、契約をする前に前テナントの撤退理由や、近所での評判などを調査しておくと良いでしょう。逆に前テナントが繁盛店だった場合、同系列の店と勘違いされてしまったり、期待のハードルが上がっている可能性もあります。そういった場合は、好機と考えて新しいお店のファンになってもらえるよう努力することが大切です。

●設備・機材のトラブル
　居抜き物件で引き継いだ設備や機材が故障した場合、その修理費用は自己負担になります。前テナントの設備を継続して使用する場合は、契約の前に動作確認をしっかり行いましょう。設備が古いと故障するリスクも高いため、いつ製造されたのか、いつ導入したのか、これまでにトラブルが起きたことがあるかなども聞いておくべき項目です。また、説明書や保証書の有無も忘れずに確認してください。もし、厨房機器や空調機器などが正しく動作しなかったり、早々に壊れてしまった場合は、粗大ごみを引き受けてしまうようなものですから。

＜居抜き物件のデメリットは、スケルトンのメリット＞
　居抜き物件におけるデメリットは、スケルトンのメリットでもあります。骨組みから思い通りに肉づけできるスケルトンは、理想の店舗造りを実現できます。また、調理機器や設備なども新品を導入すれば、居抜き物件よりも故障の心配が少なく、説明書や保証書なども手元に置いておけます。また、前テナントとの違いを打ち出しやすく、ネガティブなイメージを引き継がずに済みます。その分、費用と工期がかかったり、店舗の周知に時間がかかるデメリットもあります。あなたが開業したい店舗はどちらの物件が合っているのか、様々な角度から考えるとよいでしょう。

改装費も念頭に入れる

コスト面でメリットのある居抜き物件ですが、先述した通りある程度の改装費用は確保しておいたほうが良いでしょう。厨房機器も使えるものと使えないものがあるかもしれないので、内見の際にどれくらい費用がかかりそうか確認しておく必要があります。

　また、居抜き物件を契約する際、改装費用以外のコストがかかることもあります。それは、既存の内装や設備を買い取らなければいけない場合です。内装や設備のことを「造作」ともいいますが、この造作を譲り受ける「造作譲渡料」を要求される物件もあります。必要な機器がどのくらいあるのか、使えない設備や内装を取り壊す必要があるのかなども考えながら、「造作譲渡料」の金額が妥当であるか判断したほうがよいでしょう。

そのほか、一般的な不動産物件と同じく敷金や保証金などもかかってきます。コスト面で居抜き物件を選ぶ場合は、保証金、造作譲渡料、改装費、賃料といったすべての経費を合計した金額が希望金額におさまるかどうか、総合的に考えてみてください。

参考記事：実は「物件選び」は「資金調達」より先！

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