これから飲食店の開業を考えていて、開業費用をできるだけ削減したいなら、居抜き物件に注目してみましょう。上手くいけば通常の半分くらいの改修費用で開業できる可能性があります。しかし、居抜き物件は数がそれほど多いわけでもなく、存在自体を知らない方もいるのではないでしょうか。居抜き物件は費用を抑えられるメリットがある反面、デメリットも存在するため確認しておいてください。
居抜き物件とは？メリットとデメリット
まずは居抜き物件とはどのような物件なのか解説していきます。居抜き物件はスケルトン物件と比較されることが多々あります。スケルトン物件とは、閉店する際にコンクリートが打ちっぱなしにされた状態に原状回復して明け渡す方法のことです。しかし、同業者が現状のまま引き継ぐ場合では、厨房施設や内装が活用できるため、解体費用を節約して受け渡します。このやり方は閉店する方にとってもメリットがありますし、新しく開業したい方にとっても費用がかからず、開業までの期間も早くできます。
居抜き物件のメリット
居抜き物件はこれから飲食店を開業したい方にとって多数のメリットがあります。だからこそ注目の物件です。居抜き物件は借りるときも、閉店するときもメリットがあります。
・厨房設備が現状のまま残っている
できるだけ開業費用をかけたくないと考えているなら、厨房費用の節約を考える必要があります。スケルトン物件では、開業時に厨房設備の費用が最も高くなりやすい傾向があります。同じ業種の居抜き物件を選べば、残された厨房を変わらないまま使うことができます。設備を新たに入れる必要がなければ、限られた改修だけで済むため、開業までの日程が少なくて済むでしょう。
・原状回復の費用がかからない
居抜き物件は閉店するときの費用も少なくできるメリットがあります。居抜き物件で借りているお店を、さらに居抜き物件とする際に費用が節約できます。スケルトン物件なら閉店時に原状回復する条件が付けられていることが少なくないのですが、居抜き物件ならその必要性がありません。原状回復には、解体費用やクリーニング費用がかかるため、その費用を節約できます。
居抜き物件のデメリット
居抜き物件はメリットだけでなく、デメリットも存在しています。借りてから「こんなはずじゃなかった」とならないためにも、事前に確認しておきましょう。開業費用を節約しようと思って手に入れたのに、実際には無駄なものが多く、処分費用や購入費用がかえってかさむ場合があるからです。
・厨房設備の改修はしにくい
飲食店の居抜き物件では、厨房設備が変わらぬ状態で残っているケースが多くなっています。その状態のままに使えるメリットはありますが、開業にあたり新たな設備を導入する必要がある場合に注意が必要です。なぜなら、今ある厨房設備を撤去して新しいものを設置するとなると、二重に費用がかかってしまいます。使わない厨房設備が多くの撤去が必要なら、逆にコストが高くなってしまう可能性があるでしょう。
・設備が古く故障や取り換えのリスクがある
既に導入されている設備は、以前から使われてきたものです。そのため保証書や取扱説明書がなく、故障してしまうと取り換えが必要となるリスクがあります。どのくらいで故障するかは予測が難しいでしょう。前のオーナーから十分説明を受けてください。現状をチェックして故障しやすいようなら、その居抜き物件は諦めることも必要かもしれません。
・お店のイメージと合わないリスク
以前ラーメン店だったのが洋食店に変えるなど、お店のイメージが合わないことがあります。居抜き物件とは厨房施設が残されているだけでなく、椅子やテーブルなどの什器が残っているケースもあるでしょう。それらが新しいお店のイメージと合わなければ、新たに購入する費用がかかります。前のお店のバーカウンターが同じまま残っているケースもあるため、内装をよく確認しておきましょう。
・責任所在を明らかにしないと後で費用がかかるリスク
残されている設備は誰が所有しているものなのか、事前に確認してください。前の借主が買ったものなのか、物件のオーナーの所有物なのかによって、その後の対応が変わってきます。または、リース物が設置されていていれば、新しい借り手がリース代を払う必要があります。造作譲渡の場合は、設備が壊れていたときの対応方法も確認すべきです。造作譲渡のやり取りは、前の借主と新しい借主でのやり取りで、物件オーナーに関係がありません。
飲食店の開業費用はどのくらい安くなる？
飲食店として営業していた居抜き物件は、どのくらい安くなるのか気になるでしょう。開業に必要な費用は、物件を取得するための費用と、内外装費用がかかります。居抜き物件は内外装費用を節約するための対策です。具体的にどのくらい安くなるのか確認しておきましょう。
スケルトン物件と比べて半値に下がるケースも
坪数によってもかかる費用は変わりますが、スケルトン物件と比べて半値くらい下がると想定しておきましょう。5～10坪の物件ならスケルトン物件が500～1,000万円かかるところ、居抜き物件なら200～500万円で済みます。10～15坪でのスケルトン物件は650～1,000万円のところ、居抜き物件で400～800万円程度です。実際の費用はどのくらい内装を変えるのか、残された設備が使えるか、によって変わってくるでしょう。
造作譲渡の費用を確認しておこう
居抜き物件を借りる場合は、造作譲渡の費用を確認しておいてください。この費用は前のオーナーの言い値で決められることが少なくありません。高額な支払いが発生しないためにも、新しく借りる方は相場を確認しておきましょう。契約をする前に、品目一覧を確認し、それぞれの保証書や製造年月日をチェックしておいてください。さらに修理履歴まで詳しく聞いておくと、安心です。
居抜き物件を探すときのポイント
居抜き物件はたくさん存在しているわけではないため、条件に合う物件を見つけたら早めに契約を視野にいれて動きだしましょう。初めて飲食店を開業する方は、どの不動産業者を通すと居抜き物件が見つかるかわかりにくいと思います。次に紹介するポイントを把握したうえで、居抜き物件探しをしてみてください。
同じ業種で絞って居抜き物件を探す
設置されている設備をそのまま使いたいなら、同じ業種で居抜き物件を探しましょう。例えばバーカウンターが設置されている物件なら、ラーメン店や居酒屋などとして使うことができます。喫茶店から軽飲食店への改修もしやすいでしょう。
見つけたら早めに契約すること
居抜き物件は比較的数が少なく、ちょうどよい物件が出たとしてもすぐに決まってしまう特徴があります。とくに優良な居抜き物件は数日で決まってしまうこともあるでしょう。そのため居抜き交渉ができる不動産屋を通すことも考えてみてください。もし希望に合う物件が出てきたら、1日も早く内覧して、交渉を進めていきましょう。
居抜き物件専門サイトを活用する
大手不動産サイトでも、最近は居抜き物件を扱っているところが増えています。なかには居抜き物件だけを扱うサイトも登場しているようです。なかなか希望に合う居抜き物件が見つからないなら、幅広い分野に手を広げて探してみてください。
居抜き物件は、開業費用が少なくて済み、すぐに開業できるメリットがあります。その代わり、物件自体の数が少なく、希望通りの物件が見つかるとは限りません。さらに設備の故障のデメリットもありますから、これから飲食店の開業を目指す方は、紹介したデメリットも把握したうえで契約しましょう。
この記事の監修
株式会社USEN/canaeru 開業コンサルタント
○会社事業内容
IoTプラットフォーム事業・音楽配信事業・エネルギー事業・保険事業・店舗開業支援事業・店舗運用支援事業・店舗通販事業。
○canaeru 開業コンサルタント
銀行出身者、日本政策金融公庫出身者、不動産業界出身者、元飲食店オーナーを中心に構成された店舗開業のプロフェッショナル集団。
開業資金に関する相談、物件探し、事業計画書の作成やその他の店舗開業における課題の解決に取り組む。
