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居抜き物件のメリットとデメリットを解説!契約時に確認すべきポイントとは?

居抜き物件のメリットとデメリットを解説!契約時に確認すべきポイントとは?

低コストで開業したい場合、まず検討するのが「居抜き物件」の利用でしょう。居抜き物件は「初期費用を抑えて開業したい」と考える人にはメリットが多いように見えますが、一方でさまざまなデメリットも存在します。開業後、物件選びで後悔しないためには、双方をしっかり理解したうえで物件を契約しなければなりません。

そこで本記事では、居抜き物件のメリット・デメリットや契約時に確認すべきポイントについて解説します。居抜き物件を検討している方は、本記事を最後まで読んでいただき、ぜひ参考にしてください。

居抜き物件とは?

居抜き物件とは、前に入居していた店舗の内装や設備などがそのまま残った状態の物件のことです。居抜き物件のほかに、居抜き店舗、内装付きの店舗物件などと表現されることもあります。

一方、店舗の内装や設備などは備えておらず、建物の骨組みだけの「スケルトン物件」や、エアコンやトイレといった一部設備がある状態の「一部居抜き」「半スケルトン」と呼ばれる物件もあります。

店舗を開業する場合、自宅を使用しない限り店舗を取得しなければなりません。初期投資という側面から見ると、一から店舗を作りあげるスケルトン物件よりもある程度の工程を省略できる居抜き物件の方がコストカットできるのは明らかですが、そのほかにどのようなメリットがあるのでしょうか。

居抜き物件を契約するメリット

一から店舗づくりを行わなくて済む居抜き物件は、「なんとなくお得」というイメージをお持ちの方も多いのではないでしょうか。具体的にどのような面で「お得」なのか、居抜き物件の3つのメリットを解説します。

居抜き物件を契約するメリット

開業費を大幅に抑えられる

居抜き物件は前店舗の備品や内装をそのまま引き継ぐことができるため、その分の初期投資をコストカットできる点が大きなメリットです。

飲食店を開業するとき、まずは大型の冷蔵庫や調理・空調機器といった大きな設備をはじめ、照明やテーブルセット、食器、インテリアなど数多くの備品を揃える必要があります。一からすべてを揃えようとすると、高額になるもの。しかし、最初の設備投資を抑えることができれば、店舗運営に余力を残すことができます。あるいは、浮いた費用は仕入れの強化や設備の追加に充ててもよいかもしれません。

さらに、設備面では水道・ガス・排管などの基礎工事が必要かどうかも、初期投資を左右する大きなポイント。目に留まりやすい設備や什器の有無だけでなく、インフラがどうなっているかもあらかじめ確認しておきましょう。

開店までの期間を短縮できる

内装や設備をそのまま使用できる居抜き物件は、必要な工事が少なく、開店までの期間を大幅に短縮できるのも大きなメリットに挙げられます。特に飲食店の場合は、予定していた開店タイミングがずれてしまうと、集客に大きな影響が生じてしまう場合もあり、スケジュール通りに準備を進めることは重要な課題です。

また、店舗を契約したら賃料が発生することも念頭に置いておかねばなりません。店内の改装・工事には、多くの工程と日数を要します。契約後、なるべく早く営業を開始すれば、その分空家賃の費用を抑えることができます。

近隣住民に飲食店のイメージが残っている

新店舗をオープンする際、課題となるのが集客です。特に2階以上の「空中店舗」は、まずそこに飲食店があることを周知させなければなりません。しかし、以前の店と同じような業態で出店する場合、以前の店のお客さまを取り込める可能性があります。「この場所に飲食店がある」という認知度は、スケルトン物件にはないメリットといえるでしょう。

ただし、前店舗の評判が悪かった場合、デメリットになってしまう可能性も。あらかじめ、前店舗の評判を近隣住民やネットの口コミなどから情報収集しておくとよいでしょう。

関連記事 路面店よりも賃料がお得!『空中店舗』って何?

居抜き物件を契約するデメリット

居抜き物件には多くのメリットがあり、スピーディに飲食店を開業したい方にとっては魅力的と言えます。しかし、すべての開業主にメリットがあるわけではありません。次に、居抜き物件を契約するデメリットについても解説していきます。

内装のレイアウトを変更しにくい

まず、居抜き物件のデメリットとして、自由に内装のレイアウトを作ることが難しい点が挙げられます。居抜き物件で内装レイアウトを大幅に変更しようとすると、現状を壊して再度作り直すという工程が入るため、工事費が大幅に高くなってしまいます。

理想的な内装の居抜き物件を探すことは難しく、内装やレイアウトにこだわりたい人には不向きと言えるでしょう。

造作譲渡費が発生する

実は、居抜き物件は残された設備や器具を無料で引き継げるわけではなく、造作譲渡費が発生するケースが多くあります。造作譲渡費とは、以前の店舗の設備や内装などを譲り受けるために支払う費用のこと。
つまり、前オーナーと交渉して設備一式を買い取る必要があるのです。交渉がスムーズにいけば問題ありませんが、金額の折り合いがつかないと入居までに時間がかかってしまうこともあります。

とはいえ、すべての設備を新調するよりも安く済むため、交渉を円滑に進めることがポイントとなるでしょう。

使わないものまで引き継ぐことがある

内装や設備を引き継ぐことができると言っても、中にはまったく使う予定のない設備や機器も含まれている可能性があります。さらに、残された設備の性能が良くない、経年劣化している場合、非常に大きな問題となります。

結局修理費が高くついたり、修理業者の連絡先がわからない、廃棄するために余計な費用が掛かることも。居抜き物件を選ぶ際は、譲り受ける設備と開業後の活用方法についてしっかり確認しておくことが必要です。

【シミュレーション】居抜き物件とスケルトン物件の開業費を比較

実際に、居抜き物件とスケルトン物件ではどれくらい初期投資が変わるのでしょうか。ここからは、開業に必要な項目とおおよその費用を入れた比較表を見ていきましょう。今回は、坪数15坪(席数20席程度)、家賃20万円(月額)の居酒屋をモデルにしています。

支出項目居抜き物件スケルトン物件
設計費30万円100万円
工事費(内装等)220万円850万円
厨房機器100万円800万円
什器(家具や照明等)40万円300万円
備品(食器等)30万円80万円
造作譲渡費300万円0円
空家賃20万円60万円
仲介手数料20万円20万円
人件費(募集・採用)30万円30万円
広告費30万円50万円
運転資金60万円60万円
合計880万円2,350万円

上記は一例ですが、居抜き物件の開業費はスケルトン物件より約1/3の金額となっています。内訳を見てみると、大きく差が出ているのは工事や厨房機器に関する項目です。

工事費は坪単価で算出していますが、一般的な相場は居抜き物件の場合平均約15〜30万円、スケルトン物件の場合平均で約30〜50万円と言われています。
厨房機器などの大型機器を前店舗から譲渡してもらえるのであれば、初期投資を大きく抑えることができるでしょう。

関連記事 飲食店の家賃相場はどのくらい?開業するなら知っておくべき売上との関係性

居抜き物件物件選定時の事前確認ポイント

居抜き物件の確認ポイントをまとめました。
以下の6つのポイントは必ずチェックしましょう。

1.使用できる設備

飲食店なら厨房、雑貨店やブティックなら什器などがそのまま使えますが、どの程度の設備が残してもらえるかは前オーナー次第。
例えば、飲食店の完全閉店ですと、厨房の設備はおろか、イスやテーブル、食器までそのまま残してある場合があります。
前テナントのオーナーとしても、処分に費用を掛けるくらいならば次のオーナーに使ってもらえた方が楽なのです。
一方、美容業界(個人エステや美容室など)の機器は、中古でもそれなりの値段が付くため、残してもらえない場合がほとんど。
前オーナーとよく話し合う必要があります。
お店をしっかり観察し、残して欲しいものを見極めて交渉できれば、初期費用の大幅な削減に繋がります。

2.動線の組み方

美容業界や飲食店の場合は、お客様はある程度お店側でコントロールできますが、雑貨店やセルフサービスの飲食店は、お客様の動線を考えなければいけません。
例えば、雑貨店なら店先には比較的安くて手に取りやすいものを置き、奥に行くにしたがって高いものを置いて行くのがセオリーです。
しかしながら、お店の入り口付近に大きなカウンターがあったらそれができなくなります。
居抜きはどのようなお店にするのか、お客様はどのような動線で動くのが売り上げ確保になるか、そのためにはどのようなレイアウトの店舗が必要かということも考えていかなければなりません。

3.防犯性

1階はお客様が入りやすいため、どの業種にとっても好立地です。
しかし、その分防犯についても考えなくてはなりません。
1階の店舗を選ぶ際は、
・レジカウンターが店の中央もしくはそれよりも奥にある(表から見えない)
・万が一の時、裏口からの逃げ道がある など、
リスクを回避するためにも、最低でもこの2点はチェックしておく必要があります。

4.残されている設備の性能

残されている設備の性能があまりによくない場合、飲食店の厨房や美容院などでは非常に大きな問題となります。
故障していて保障もなく修理費がだけが高くついたり、修理するにも業者の連絡先がわからない、捨てるために余計な費用が掛かるといったことも。
このような事態を避けるためにも、テナントに足を運ぶ際は、設備も含めて隅々までチェックしましょう。
しかしながら、居抜きでお店の明け渡しがギリギリになってしまう場合は、前オーナーと話し合った上で、じっくりと確認する時間を取ってもらうようにしましょう。
また、すぐに壊れそうな設備などがあった場合はどうするのかを話し合うことも大切です。

5.前に使用していた店舗の情報を調べる

前に使用していた店舗がなぜ撤退したのかについて調べておくことは、開店をスムーズに行う上で重要なポイントと言えます。
例えば、もし撤退理由が事業規模の拡大に伴い、新天地に移動しなければならなくなったという場合には問題ありません。
しかし、飲食店などであれば、味が悪かった、衛生面が行き届いていなかったなどの理由で業績が悪化して撤退した場合は注意が必要です。
いくら経営が変わっても、その印象を引き継いでしまうため、その地域での出店はリスクが高いと言えます。
撤退した理由を知るには、周辺の店舗や住民などに前の店舗の情報を直接聞くという方法が挙げられます。
また、撤退してから時間がまだ経っていない場合は、HPが残っていたり口コミサイトの情報が残っていたりするため、それらで確認することが可能です。
不動産会社に聞いても、契約に不利な情報の場合には曖昧な返答になる可能性が高いため、これらの手段を駆使するなど、開店のリスクを抑えるようにしましょう。

6.立地条件

一番重要なのは立地であるといっても過言ではありません。
居抜き物件にこだわり過ぎてしまうと、他の条件を疎かにしてしまう場合があります。
例えば、駅からのアクセスが重要な業種であるにも関わらず、居抜き物件にこだわり過ぎてアクセスが悪くなってしまっては意味がありません。

また、立地条件だけでなく、店舗の大きさも同様と言えます。
特に飲食店などは、どれだけの机を置くことができるかによって、売り上げが大きく変動します。
厨房が広くても、お客さまが利用するスペースが狭ければ、圧迫感を抱くだけでなく経営効率が悪くなるので注意しましょう。
そうならないようにするには、居抜きにこだわり過ぎないことが重要です。
総合的に考えてどの物件が良いのかしっかりと選ぶようにしましょう。

7.大家との契約内容

居抜き物件の中には、前オーナーが「原状回復義務」を避けるために居抜き物件として貸し出しているケースがあります。原状回復義務とは、​​退去する際に借主が設置したものを取り除いて物件を返還する義務のことです。一般的に、賃貸物件では退去時に原状回復をする義務があり、その旨が賃貸借契約書にも記載されています。

しかし、居抜き物件を契約すると、前オーナーの原状回復義務は新しく入居したオーナーにその義務が引き継がれることになっており、もし自分が退去したあとに次の入居者が決まらなければ、原状回復義務が生じます。その場合、高額な撤去費用がかかることが予想されます。
居抜き物件を契約する際は、原状回復義務についての詳細を確認しておきましょう。

居抜き物件を活用して開店できるか考えてみよう

居抜き物件には初期投資を抑えながら短期間で開業できるメリットがある一方で、内装の自由度が低いといったデメリットもあります。開業後の店舗運営を具体的にイメージしたうえで、居抜き物件が最適かどうかを検討する必要があるでしょう。

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この記事の監修
株式会社USEN/canaeru 開業コンサルタント

○会社事業内容
IoTプラットフォーム事業・音楽配信事業・エネルギー事業・保険事業・店舗開業支援事業・店舗運用支援事業・店舗通販事業。

○canaeru 開業コンサルタント
銀行出身者、日本政策金融公庫出身者、不動産業界出身者、元飲食店オーナーを中心に構成された店舗開業のプロフェッショナル集団。
開業資金に関する相談、物件探し、事業計画書の作成やその他の店舗開業における課題の解決に取り組む。

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