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居抜き物件のメリットとデメリットを解説！契約時に確認すべきポイントとは？

居抜き物件のメリットとデメリットを解説！契約時に確認すべきポイントとは？

低コストで開業したい場合、まず検討するのが「居抜き物件」の利用でしょう。居抜き物件は「初期費用を抑えて開業したい」と考える人にはメリットが多いように見えますが、一方でさまざまなデメリットも存在します。開業後、物件選びで後悔しないためには、双方をしっかり理解したうえで物件を契約しなければなりません。

そこで本記事では、店舗やオフィスの建築工事やリノベーションを手掛けるサンクジャパン株式会社監修のもと、居抜き物件のメリット・デメリットや契約時に確認すべきポイントについて解説します。居抜き物件を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

目次

居抜き物件とは？

居抜き物件とは、前に入居していた店舗の内装や設備などがそのまま残った状態の物件のことです。居抜き物件のほかに、居抜き店舗、内装付きの店舗物件などと表現されることもあります。

一方、店舗の内装や設備などは備えておらず、建物の骨組みだけの「スケルトン物件」や、エアコンやトイレといった一部設備がある状態の「一部居抜き」「半スケルトン」と呼ばれる物件もあります。

店舗を開業する場合、自宅を使用しない限り店舗を取得しなければなりません。初期投資という側面から見ると、一から店舗を作りあげるスケルトン物件よりもある程度の工程を省略できる居抜き物件の方がコストカットできるのは明らかですが、そのほかにどのようなメリットがあるのでしょうか。

居抜き物件を契約するメリット

一から店舗づくりを行わなくて済む居抜き物件は、「なんとなくお得」というイメージをお持ちの方も多いのではないでしょうか。具体的にどのような面で「お得」なのか、居抜き物件の3つのメリットを解説します。

居抜き物件を契約するメリット

開業費を大幅に抑えられる

居抜き物件は前店舗の備品や内装をそのまま引き継ぐことができるため、その分の初期投資をコストカットできる点が最大のメリットです。

飲食店を開業するとき、まずは大型の冷蔵庫や調理・空調機器といった大きな設備をはじめ、照明やテーブルセット、食器、インテリアなど数多くの備品を揃える必要があります。一からすべてを揃えようとすると、高額になるもの。しかし、最初の設備投資を抑えることができれば、店舗運営に余力を残すことができます。あるいは、浮いた費用は仕入れの強化や設備の追加に充ててもよいかもしれません。

さらに、設備面では水道・ガス・電気などの基礎工事が必要かどうかも、初期投資を左右する大きなポイント。目に留まりやすい設備や什器の有無だけでなく、インフラがどうなっているかもあらかじめ確認しておきましょう。

開店までの期間を短縮できる

内装や設備をそのまま使用できる居抜き物件は、必要な工事が少なく、開店までの期間を大幅に短縮できるのも大きなメリットに挙げられます。特に飲食店の場合は、予定していた開店タイミングがずれてしまうと、集客に大きな影響が生じてしまう場合もあり、スケジュール通りに準備を進めることは重要な課題です。

また、店舗を契約したら賃料が発生することも念頭に置いておかねばなりません。店内の改装・工事には、多くの工程と日数を要します。契約後、なるべく早く営業を開始すれば、その分空家賃の費用を抑えることができます。

近隣住民に飲食店のイメージが残っている

新店舗をオープンする際、課題となるのが集客です。特に2階以上の「空中店舗」は、まずそこに飲食店があることを周知させなければなりません。しかし、以前の店と同じような業態で出店する場合、以前の店のお客さまを取り込める可能性があります。「この場所に飲食店がある」という認知度は、スケルトン物件にはないメリットといえるでしょう。

ただし、前店舗の評判が悪かった場合、デメリットになってしまう可能性も。あらかじめ、前店舗の評判を近隣住民やネットの口コミなどから情報収集しておくとよいでしょう。

居抜き物件を契約するデメリット

居抜き物件には多くのメリットがあり、スピーディに飲食店を開業したい方にとっては魅力的と言えます。しかし、すべての開業主にメリットがあるわけではありません。次に、居抜き物件を契約するデメリットについても解説していきます。

内装のレイアウトを変更しにくい

まず、居抜き物件のデメリットとして、自由に内装のレイアウトを作ることが難しい点が挙げられます。居抜き物件で内装レイアウトを大幅に変更しようとすると、現状を壊して再度作り直すという工程が入るため、工事費が膨大に。居抜きのメリットがなくなり、工期も延びてしまします。

理想的な内装の居抜き物件を探すことは難しく、内装やレイアウトにこだわりたい人には不向きと言えるでしょう。

造作譲渡費が発生する

実は、居抜き物件は残された設備や器具を無料で引き継げるわけではなく、造作譲渡費が発生するケースが多くあります。造作譲渡費とは、以前の店舗の設備や内装などを譲り受けるために支払う費用のこと。

つまり、前オーナーと交渉して設備一式を買い取る必要があるのです。交渉がスムーズにいけば問題ありませんが、金額の折り合いがつかないと入居までに時間がかかってしまうこともあります。

また、造作譲渡を受けた設備が開店後すぐに壊れてしまう可能性もあり、可能な限りオープン後〇ヶ月保証を付けてもらうことをおすすめします。

とはいえ、すべての設備を新調するよりも安く済むため、交渉を円滑に進めることがポイントとなるでしょう。

使わないものまで引き継ぐことがある

内装や設備を引き継ぐことができると言っても、中にはまったく使う予定のない設備や機器も含まれている可能性があります。さらに、残された設備の性能が良くない、経年劣化している場合、非常に大きな問題となります。

結局修理費が高くついたり、修理業者の連絡先がわからない、廃棄するために余計な費用が掛かることも。居抜き物件を選ぶ際は、譲り受ける設備と開業後の活用方法についてしっかり確認しておくことが必要です。不要な物が明確な場合は、あらかじめ廃棄の交渉をしてみてもいいかもしれません。

居抜き物件を利用するのがおすすめのケース

自分の店舗にピタリとはまる居抜き物件を探すこと簡単ではありません。しかし、デザインや駅からの距離など妥協できる部分を検討し、以下の項目に当てはまればおすすめできるケースもございます。

自分が始めたいお店と同じ業態の場合

サンクジャパンが昨年手掛けた居抜き物件の設計と施工の案件では、元スナックという物件を新しいスナックとして別の方が開店するというものでした。既存の水道・電気設備が活用できたため、大規模な設備工事を必要とせず、新オーナーの意向に沿った内装や家具の選定を中心とした改装で開店にいたりました。初期投資を抑えた開業が功を奏し、順調な経営を続けています。

お店ごと引き継ぐ場合

こちらは、後継者が見つからない飲食店オーナーからお店を引き継ぐケース。飲食業界に限らず、今後は後継者問題が日本における大きな社会問題となる可能性があります。

そのようなお店を引き継ぐ場合、飲食店では特に常連客という重要な事業資産も併せて引き継げることから、新規開業と比べてスムーズな事業スタートが期待できます。

ただし、事業承継を成功に導くための重要な要素として、承継者自身がその事業に対する深い理解と愛着を持っていることが不可欠です。これは単なるビジネスチャンスとしてだけでなく、その事業が持つ価値や文化を真に理解し、継承していく意志があるかどうかが、長期的な成功を左右する重要な要因となります。

【シミュレーション】居抜き物件とスケルトン物件の開業費を比較

実際に、居抜き物件とスケルトン物件ではどれくらい初期投資が変わるのでしょうか。ここからは、開業に必要な項目とおおよその費用を入れた比較表を見ていきましょう。今回は、坪数15坪（席数20席程度）、家賃20万円（月額）の居酒屋をモデルにしています。

支出項目居抜き物件スケルトン物件
設計費15万円100万円
工事費（内装等）150万円750万円
厨房機器100万円650万円
什器（家具や照明等）40万円200万円
備品（食器等）30万円80万円
造作譲渡費300万円0円
空家賃20万円60万円
仲介手数料20万円20万円
人件費（募集・採用）30万円30万円
広告費30万円50万円
運転資金60万円60万円
合計795万円2,000万円

上記は一例ですが、居抜き物件の開業費はスケルトン物件より約2/5の金額となっています。内訳を見てみると、大きく差が出ているのは工事や厨房機器に関する項目です。

工事費は坪単価で算出していますが、一般的な相場は居抜き物件の場合平均約15〜30万円、スケルトン物件の場合平均で約40〜50万円と言われています。厨房機器などの大型機器を前店舗から譲渡してもらえるのであれば、初期投資を大きく抑えることができるでしょう。


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居抜き物件物件選定時の事前確認ポイント

居抜き物件の確認ポイントをまとめました。
以下の6つのポイントは必ずチェックしましょう。

1.使用できる設備

飲食店なら厨房、雑貨店やブティックなら什器などがそのまま使えますが、どの程度の設備が残してもらえるかは前オーナー次第。例えば、飲食店の完全閉店ですと、厨房の設備はおろか、イスやテーブル、食器までそのまま残してある場合があります。前テナントのオーナーとしても、処分に費用を掛けるくらいならば次のオーナーに使ってもらえた方が楽なのです。

一方、美容業界（個人エステや美容室など）の機器は、中古でもそれなりの値段が付くため、残してもらえない場合がほとんど。前オーナーとよく話し合う必要があります。

お店をしっかり観察し、残して欲しいものを見極めて交渉できれば、初期費用の大幅な削減に繋がります。

2.動線の組み方

美容業界や飲食店の場合は、お客様はある程度お店側でコントロールできますが、雑貨店やセルフサービスの飲食店は、お客様の動線を考えなければいけません。例えば、雑貨店なら店先には比較的安くて手に取りやすいものを置き、奥に行くにしたがって高いものを置いて行くのがセオリーです。

しかしながら、お店の入り口付近に大きなカウンターがあったらそれができなくなります。
居抜きはどのようなお店にするのか、お客様はどのような動線で動くのが売り上げ確保になるか、そのためにはどのようなレイアウトの店舗が必要かということも考えていかなければなりません。できるだけ、同業態の居抜き物件を選ぶ方が、問題は少ないと言えるでしょう。

3.防犯性

1階はお客様が入りやすいため、どの業種にとっても好立地です。しかし、その分防犯についても考えなくてはなりません。

1階の店舗を選ぶ際は

・レジカウンターが店の中央もしくはそれよりも奥にある（表から見えない）
・万が一の時、裏口からの逃げ道がある

など、リスクを回避するためにも、最低でもこの2点はチェックしておく必要があります。

4.残されている設備の性能

残されている設備の性能があまりによくない場合、飲食店の厨房や美容院などでは非常に大きな問題となります。故障していて保障もなく修理費だけが高くついたり、修理するにも業者の連絡先がわからなかったり、捨てるために余計な費用が掛かるといったことも。このような事態を避けるためにも、テナントに足を運ぶ際は、設備も含めて隅々までチェックしましょう。

しかしながら、居抜きでお店の明け渡しがギリギリになってしまう場合は、前オーナーと話し合った上で、じっくりと確認する時間を取ってもらうようにしましょう。前述したように、保証を付けてもらうことがベストです。

5.前に使用していた店舗の情報を調べる

前に使用していた店舗がなぜ撤退したのかについて調べておくことは、開店をスムーズに行う上で重要なポイントと言えます。例えば、もし撤退理由が事業規模の拡大に伴い、新天地に移動しなければならなくなったという場合には問題ありません。

しかし、飲食店などであれば、味が悪かった、衛生面が行き届いていなかった、お客様層がわるかったなどの理由で業績が悪化して撤退した場合は注意が必要です。いくら経営が変わっても、その印象を引き継いでしまうため、その地域での出店はリスクが高いと言えます。撤退した理由を知るには、周辺の店舗や住民などに前の店舗の情報を直接聞くという方法が挙げられます。

また、撤退してから時間がまだ経っていない場合は、HPが残っていたり口コミサイトの情報が残っていたりするため、それらで確認することが可能です。不動産会社に聞いても、契約に不利な情報の場合には曖昧な返答になる可能性が高いため、これらの手段を駆使するなど、開店のリスクを抑えるようにしましょう。

店舗のファサードは前の店舗から変わったことをしっかりアピールできるポイントです。チラシやポスター、足場のシートなどを活用し、工事の時から告知しておくと、スムーズな開店につながるでしょう。

6.立地条件

一番重要なのは立地であるといっても過言ではありません。居抜き物件にこだわり過ぎてしまうと、他の条件を疎かにしてしまう場合があります。例えば、駅からのアクセスが重要な業種であるにも関わらず、居抜き物件にこだわり過ぎてアクセスが悪くなってしまっては意味がありません。

また、立地条件だけでなく、店舗の大きさも同様と言えます。特に飲食店などは、どれだけのテーブルを置くことができるかによって、売り上げが大きく変動します。厨房が広くても、お客さまが利用するスペースが狭ければ、圧迫感を抱くだけでなく経営効率が悪くなるので注意しましょう。

そうならないようにするには、居抜きにこだわり過ぎないことが重要です。総合的に考えてどの物件が良いのかしっかりと選ぶようにしましょう。

7.大家との契約内容

居抜き物件の中には、前オーナーが「原状回復義務」を避けるために居抜き物件として貸し出しているケースがあります。原状回復義務とは、退去する際に借主が設置したものを取り除いて物件を返還する義務のことです。一般的に、賃貸物件では退去時に原状回復をする義務があり、その旨が賃貸借契約書にも記載されています。

しかし、居抜き物件を契約すると、前オーナーの原状回復義務は新しく入居したオーナーにその義務が引き継がれることになっており、もし自分が退去したあとに次の入居者が決まらなければ、原状回復義務が生じます。その場合、高額な撤去費用がかかることが予想されます。居抜き物件を契約する際は、原状回復義務についての詳細を確認しておきましょう。

居抜き物件で飲食店を開業する際の注意点

飲食店他の業種と違い、要となる厨房設備は、投資額・必要スペース・求められる性能において特に重要な要素となります。設備の選定や配置を安易に判断してしまうと、開業後の運営に深刻な支障をきたすケースが少なくありません。そのため、計画段階から設備設計や厨房機器の専門家と連携し、徹底した現地調査と綿密な検討を行うことをおすすめします。

既存設備の故障について

ある居酒屋の居抜き物件の改装工事の時に実際に起きたケースです。厨房設備と客席の軽微な改装工事の過程で、前オーナーから引き継いだ設備機器にトラブルが発生。食器洗浄機の作動不良による修理と、製氷機の故障に伴う機器の買い替えが必要となりました。

幸いにも、物件引き渡し時に3カ月間の保証期間が設定されていたため、これらの不具合は前オーナーの負担で対応することができました。このように、居抜き物件における電気製品の設備引き継ぎに特別な注意が必要です。一方で、ガス機器については構造がシンプルであることから、こうしたトラブルのリスクは低い傾向にあります。

造作譲渡費用について

居抜き物件の前オーナーの閉店理由は様々ですが、その多くは経営不振によるものです。そのような状況下では、投資回収を目的として造作譲渡費用が実態以上に高く設定されているケースが少なくありません。

物件検討の際は、既存設備の使用年数や中古市場における相場価格を徹底的に調査し、提示された譲渡価格の妥当性を慎重に見極めることが重要です。価格に違和感を覚えた場合は、前オーナー側に具体的な根拠を示しながら交渉を行うことをおすすめします。

自分だけで判断しない

飲食店の出店においては、厨房設備や換気システムなど、専門性の高い設備判断が必要となります。店舗運営の経験があっても、設計・施工面での専門的知見は別物であり、これらの判断を誤ると後々大きな問題となりかねません。

そのため、計画段階から設備や施工の専門家に相談するようにしましょう。特に、一般住宅とは異なる飲食店特有の設備要件があることから、厨房設備や店舗施工の実績が豊富な専門会社を選定することが賢明です。専門家の適切な判断と経験は、将来的なトラブルを未然に防ぐ重要な投資となります。

居抜き物件を活用して開店できるか考えてみよう

居抜き物件には初期投資を抑えながら短期間で開業できるメリットがある一方で、内装の自由度が低いといったデメリットもあります。開業後の店舗運営を具体的にイメージしたうえで、居抜き物件が最適かどうかを検討する必要があるでしょう。

本当に条件の良い居抜き物件は、一般的に公開される前に次の賃借人が決まってしまうことが多いです。残っている居抜き物件の中から、自分にとって最も適切な物件を選んでください。

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この記事の監修

サンクジャパン株式会社　代表取締役_清水 公彦

サンクジャパン株式会社　代表取締役

清水 公彦

建築工事（店舗・オフィス・倉庫・住宅の設計施工及びリノベーション）
一級建築士事務所
古着屋みたいな不動産屋
開業体験ができる飲食店shitagoya運営
経営スクールも開講中

“仕事を楽しむ”をポリシーに、みんなが笑顔になるまちづくりを行っております。

サンクジャパン株式会社
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