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居抜き物件の メリット デメリット と確認ポイント

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初期費用を抑えて開業したい、と考えている方におすすめなのが「居抜き物件・店舗」です。
居抜き物件(店舗)とは内装や設備が揃っている物件のことで、初期費用を抑えての開業に向いています。
そのメリット・デメリットや、選定時に確認すべきポイントをわかりやすくまとめてみました。

大前提: 居抜き物件とスケルトン物件の違いとは?

貸店舗として契約を交わす際は、退去時のルールについて定められているのが一般的です。基本的には原状回復を定めているものが多く、「契約時に契約者が新設・増設した物は撤去する」「移設の物は入居前の状態に戻す」などが原状回復に該当します。
スケルトン物件とは、原状回復後の、店舗の内装や設備などが何もない状態を指します。
反対に、居抜き物件は、契約内容に何も記載されておらず、現状引渡となっている場合で、店舗の内装や設備などがそのまま残った状態です。
居抜き物件は、どんなメリット・デメリットがあるのでしょうか?居抜き物件のメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。

居抜き物件のメリット

内装や設備代が削減できるとうのが大きなメリット。
スケルトン状態で借りた場合は、壁紙や床材に始まり、照明やさまざまな設備と大きな初期費用が必要となります。
居抜きは大きな費用の節約となるでしょう。
居抜きは費用面の節約だけではありません。
もし、スケルトン状態から内装や設備を整えていくとなると、費用だけでなく工期も長くなってしまいます。
飲食店などの場合は、開店のタイミングがずれてしまうと、大きな影響が生じてしまう場合もあります。
居抜きであれば、工期を短く抑えて早くオープンできることも大きなメリットと言えるでしょう。
また、その場所にあった店と同じような業態で出店することになるため、以前のお客さまを取り込める可能性もあります。
新天地で店舗を構えるよりもリスクを抑えることができるでしょう。

居抜き物件のデメリット

内装代がかからない分、前のテナントのものがそのままになっていたり、レイアウト変更ができなかったり、場合によっては不要な物を自ら処分しなければならなくなります。
部分的にデザインを変えようとすると、一括でデザインを変えた場合の方が費用や時間を抑えられる場合があります。
居抜きは需要が限られることから、自由にレイアウトできるスケルトン状態の方が多い傾向にあります。
そのため、居抜きにこだわって物件を探そうとすると、駅からの距離が遠いなど、立地条件が悪くなってしまうこともデメリットと言えるでしょう。
また、メリットでもあった以前の店と同じような業態で出店するという点については、逆の場合もあります。
例えば、前の店舗の味がおいしくないことで有名な飲食店だった場合には、その印象を受け継いで客足が店舗に向かない可能性もあるため注意しましょう。

居抜き物件物件選定時の事前確認ポイント

居抜き物件の確認ポイントをまとめました。
以下の6つのポイントは必ずチェックしましょう。

1.使用できる設備について

飲食店なら厨房、雑貨店やブティックなら什器などがそのまま使えますが、どの程度の設備が残してもらえるかは前オーナー次第。
例えば、飲食店の完全閉店ですと、厨房の設備はおろか、イスやテーブル、食器までそのまま残してある場合があります。
前テナントのオーナーとしても、処分に費用を掛けるくらいならば次のオーナーに使ってもらえた方が楽なのです。
一方、美容業界(個人エステや美容室など)の機器は、中古でもそれなりの値段が付くため、残してもらえない場合がほとんど。
前オーナーとよく話し合う必要があります。
お店をしっかり観察し、残して欲しいものを見極めて交渉できれば、初期費用の大幅な削減に繋がります。

2.動線を考える

美容業界や飲食店の場合は、お客様はある程度お店側でコントロールできますが、雑貨店やセルフサービスの飲食店は、お客様の動線を考えなければいけません。
例えば、雑貨店なら店先には比較的安くて手に取りやすいものを置き、奥に行くにしたがって高いものを置いて行くのがセオリーです。
しかしながら、お店の入り口付近に大きなカウンターがあったらそれができなくなります。
居抜きはどのようなお店にするのか、お客様はどのような動線で動くのが売り上げ確保になるか、そのためにはどのようなレイアウトの店舗が必要かということも考えていかなければなりません。

3.防犯性

1階はお客様が入りやすいため、どの業種にとっても好立地です。
しかし、その分防犯についても考えなくてはなりません。
1階の店舗を選ぶ際は、
・レジカウンターが店の中央もしくはそれよりも奥にある(表から見えない)
・万が一の時、裏口からの逃げ道がある など、
リスクを回避するためにも、最低でもこの2点はチェックしておく必要があります。

4.残されている設備の性能

残されている設備の性能があまりによくない場合、飲食店の厨房や美容院などでは非常に大きな問題となります。
故障していて保障もなく修理費がだけが高くついたり、修理するにも業者の連絡先がわからない、捨てるために余計な費用が掛かるといったことも。
このような事態を避けるためにも、テナントに足を運ぶ際は、設備も含めて隅々までチェックしましょう。
しかしながら、居抜きでお店の明け渡しがギリギリになってしまう場合は、前オーナーと話し合った上で、じっくりと確認する時間を取ってもらうようにしましょう。
また、すぐに壊れそうな設備などがあった場合はどうするのかを話し合うことも大切です。

5.前に使用していた店舗の情報を調べる

前に使用していた店舗がなぜ撤退したのかについて調べておくことは、開店をスムーズに行う上で重要なポイントと言えます。
例えば、もし撤退理由が事業規模の拡大に伴い、新天地に移動しなければならなくなったという場合には問題ありません。
しかし、飲食店などであれば、味が悪かった、衛生面が行き届いていなかったなどの理由で業績が悪化して撤退した場合は注意が必要です。
いくら経営が変わっても、その印象を引き継いでしまうため、その地域での出店はリスクが高いと言えます。
撤退した理由を知るには、周辺の店舗や住民などに前の店舗の情報を直接聞くという方法が挙げられます。
また、撤退してから時間がまだ経っていない場合は、HPが残っていたり口コミサイトの情報が残っていたりするため、それらで確認することが可能です。
不動産会社に聞いても、契約に不利な情報の場合には曖昧な返答になる可能性が高いため、これらの手段を駆使するなど、開店のリスクを抑えるようにしましょう。

6.立地条件を確認する

一番重要なのは立地であるといっても過言ではありません。
居抜き物件にこだわり過ぎてしまうと、他の条件を疎かにしてしまう場合があります。
例えば、駅からのアクセスが重要な業種であるにも関わらず、居抜き物件にこだわり過ぎてアクセスが悪くなってしまっては意味がありません。

また、立地条件だけでなく、店舗の大きさも同様と言えます。
特に飲食店などは、どれだけの机を置くことができるかによって、売り上げが大きく変動します。
厨房が広くても、お客さまが利用するスペースが狭ければ、圧迫感を抱くだけでなく経営効率が悪くなるので注意しましょう。
そうならないようにするには、居抜きにこだわり過ぎないことが重要です。
総合的に考えてどの物件が良いのかしっかりと選ぶようにしましょう。

この記事の監修
株式会社USEN/canaeru 開業コンサルタント

○会社事業内容
IoTプラットフォーム事業・音楽配信事業・エネルギー事業・保険事業・店舗開業支援事業・店舗運用支援事業・店舗通販事業。

○canaeru 開業コンサルタント
銀行出身者、日本政策金融公庫出身者、不動産業界出身者、元飲食店オーナーを中心に構成された店舗開業のプロフェッショナル集団。
開業資金に関する相談、物件探し、事業計画書の作成やその他の店舗開業における課題の解決に取り組む。

※この記事は、2016年12月1日に公開した内容を加筆修正したものです

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