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飲食店などを開業する時の3大作業「資金調達」「物件探し」「内装工事」。
その中でも一番専門性が高く、相談の時「よくわからない」とみなさんおっしゃるのが内装工事です。
開業の相談者に「よくわからない」という理由を聞いていくと、その多くは「費用感」であることが分かります。
一般人が普通の生活で「工事」なんて、なかなか発注するものではないですし。
そこで、「内装工事の費用」について、店舗開発からデザイン、設計、内装工事の施工管理までを手掛ける株式会社あかりプレイスの常務取締役・泉選人さん、設計デザイングループ課長・佐藤望さんにじっくりお話しをうかがいました。居抜き物件はスケルトン物件と違って内装工事がいらない?・・・
飲食店を開業しようとして店舗物件を探す時、まず「居抜き」「スケルトン」のどちらかを検討しますよね。
開業しようとする業態と同じ業態の居抜き物件ならば、「内装工事が不要なのでは?」と考える人もいるようですが、そんなことはまずありません。
ですから、開業資金の中には「内装工事費」を必ず見積もる必要があるんです。
内装工事が絶対必要な最大の理由って何なのでしょうか?同じ業態の居抜き物件でも内装工事は絶対必要。「違うお店を作るんだから、内装工事が必要なのは当たり前」
あかりプレイス: ラーメン店ならラーメン店、焼肉なら焼肉、居酒屋なら居酒屋で同じ業態のお店を作るにしても、お店の規模やオーナーさんのイメージなど違うお店を作るわけですから、内装工事が不要だということはありません。
「全部自分でやります」という方もいますけど、「換気」「空調」「厨房設備」などは、まずプロでなければ対応できない箇所です。居抜き物件の落とし穴「換気」「空調」
あかりプレイス: いわゆる重飲食の業態の場合、換気の出口は必ず屋外に出さなければなりません。
このダクトの組み方や長さなどは、当然、実際の物件を見てみないと分かりません。
他にも、排水や空調なども同じです。
以前、重飲食の内装工事で、ダクトの出口をどうしても屋上にしなければならないケースがあり、設置するためには足場を組んで工事をする必要がありました。
そうなると100-200万くらい内装工事費が上がることもあって、物件契約の段階でその工事費用を見積もっておかないと、あとから資金が足りなくなったり、または、他の用途の資金を削ったりと、開業までのシナリオが狂ってくることもあると思います。不動産屋に聞いても分からないのは当たり前!「内装工事」の費用感
飲食店を開業する時に、内装工事が絶対必要なことは分かりました。
では、内装工事費のレートってどれくらいなのでしょうか?
まずは、「内装工事業者」でなければ見積もることができない項目を教えてもらいましょう。内装工事で一番大きな作業「厨房設備(厨房機器)」の見積もりは内装工事の専門家でなければ試算できない
あかりプレイス: 上にも出ましたが「換気」「空調」「厨房設備」はまずプロでなければ工事はできません。
その中でも一番大きな出費となるのが「厨房設備(厨房機器)」です。
物件を見に行く時、同行した不動産業者に「ここで〇〇〇の営業はできますか?」「〇〇〇を営業するための厨房設備は賄えていますか?」等々を聞いてしまいがちですが、不動産業者は内装工事の専門ではないので、答えられなくて普通なんです。
逆に、「いくらぐらいだと思いますよ」というのは危険だと思います。内装工事に着手して分かる「供給電力が足りない」は、内装工事業者でなければ分からない
あかりプレイス:「物件の状態 + 開業業態」をセットで勘案しないと工事内容や見積もりが試算できないものとして「供給電力」があります。
特に、事務所物件を飲食店などにする場合、現状の電力は足りないことがほとんどです。
飲食の業態で電力をすごく使うのは「ベーカリー」。
多数オーブンを使うと、電力消費はものすごく高いんですね。
このような例は、不動産業者だとなかなかわからないものです。お店の物件を契約したあとに内装工事業者に相談に行ったら「この物件では営業できない」と言われ追加工事で数百万なんてことも
不動産業者では見積もることができない内装工事の費用。
しかも、物件を確認しないと判断できないことも多々あります。
店舗物件って、内装工事業者さんと内見に行った方がいいのでしょうか?あかりプレイス: その方が間違いないですね。ダクト出口や供給電力の問題など、物件を見に行く段階で一緒に分かれば、「この物件は無いな…」と判断することもできます。
契約してしまってからでは、追加工事費用が掛かっても「進めるしかない」ということになりかねませんから。なるほど。
では、内装工事業者へ相談は、どの段階で行くのがベストなのでしょうか?あかりプレイス: 開業する業態と規模が分かった段階で相談に行くのがいいと思います。
さすがに、それ以前の「夢」の段階では、具体的なことを話すのは難しいのですが(笑)、物件を決めてしまってからでは遅いです。自分でやるDIYでの内装工事が結果、高く付く理由は?
人気の「DIY」。
SNS時代になって自分の作品を公開する場所もでき、また、ブログなどでその手順も説明したり、誰もが参加できるものになりました。
そこで、飲食店を開業する時にも、自分で力を振るってDYIをやりたい!という人も多いんです。
飲食店開業時の「DYI」について、内装工事のプロに注意点などを伺いましょう。開業費用を抑えるつもりの「DIY」は、プロの倍以上時間が掛かることを認識する
あかりプレイス: 自分の「夢」のお店を作るわけですから、インテリアなどにこだわりたい、自分でやってみたい、という希望があれば、アドバイスをすることもあります。
左官とか、ペンキとか、プロがやるのより味が出たりすることもありますし。
塗装とか、どこから塗った方がいいかとか、何回塗りした方がいいかとか…。
ただし、注意した方がいいのは、開業費用を抑えるつもりの「DIY」です。時間が掛かれば掛かるほど、オープン日が後ろになることを認識する
あかりプレイス: 内装工事は、当然、内装工事業者がやった方が早いです。
プロがやるのと、そうでない人がやるのでは、後者の方が少なくても倍は掛かります。
費用を抑えようと、あちこち自分や仲間たち…等々でやると、どんどん工事期間が長くなるわけです。お店の内装工事はプロに任せて、1日でも早くオープンした方がいい
あかりプレイス: 費用削減が目的ならば工事は早く終わらせて、1日でも早くオープンした方が売上が上がります。
また、工事期間中を*フリーレントにできればいいのですが、簡単にフリーレントを獲得することはできません。
工事期間中は売上が上がらず、家賃は掛かる。
費用削減のはずが、実は出費はあまり変わらないなんてことも多いんですね。
*フリーレント
一定期間の賃料を無料で物件を借りること。店舗物件の場合、工事期間などオープン準備にかかる期間の賃料を交渉で無料にできたりする。“知人”が言う内装工事費用のレートが「間違っている」理由とは?
canaeru開業サポートセンターへの相談の中で、内装工事業者に見積もりを依頼したら「全然考えているのと違った。すごく高い!」という方が結構いらっしゃいます。
よくお聞きすると、開業の準備を始める前に、すでにお店をやっている人、工事関係にあかるい知人等々に聞いた費用感と全然違う、というもの。
この状況はどうして起こるのでしょうか?お店の内装工事は「完全オーダーメイド」
あかりプレイス: お店の内装工事は、「物件の状態 + 開業業態」をベースに箇所箇所、項目ごとに見積もっていく「完全オーダーメイド」な売り物ですから、他の工事と価格を比べるのは無意味なんです。
「うちの焼肉店の工事費は〇〇〇〇円程度だった」というのを鵜呑みにするのは危険です。内装工事の見積もりは「物件の状態 + 開業業態」がベース
あかりプレイス: 「内装工事を施す物件の状態 + 開業業態」が無い状態で、工事費を「おおよそ〇〇円」と言えることはありません。
逆に、無い状態で出回っている工事費は疑うべき工事費と言えるかも知れません。本来、こだわるべき「入口の位置」や「看板」などにお金を掛けた方がいい、と提案してくれるかどうかが重要
あかりプレイス: 知人等であれば、費用感よりも「売上が上がるための内装工事」についてアドバイスとかあったらいいですよね。
内装工事は、「売上が上がるためのプロモーション要素」をたくさん秘めています。"安い"内装工事費は疑って掛かれ!
なかなか興味深い内容を伺うことができました。
飲食店などを開業しようとしている人は、まずは「資金調達」に追われがちですが、その調達しようとしている資金の多くを「内装工事」が占めることになります。
内装工事が完全オーダーメイドの売り物であれば、まずは自分のお店の内装工事費について、明確にすることが、実は「開業資金はいくら?」という問題の答えにつながるかもしれません。■ 監修/ 株式会社 あかりプレイス
https://acari-place.co.jp/
この記事の監修
株式会社USEN/canaeru 開業コンサルタント
○会社事業内容
IoTプラットフォーム事業・音楽配信事業・エネルギー事業・保険事業・店舗開業支援事業・店舗運用支援事業・店舗通販事業。
○canaeru 開業コンサルタント
銀行出身者、日本政策金融公庫出身者、不動産業界出身者、元飲食店オーナーを中心に構成された店舗開業のプロフェッショナル集団。
開業資金に関する相談、物件探し、事業計画書の作成やその他の店舗開業における課題の解決に取り組む。- NEW最新記事
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