まずは、物件確認ポイントの基本を抑える
店舗の規模によっては電気やガスなどの使用量が大きく異なるため、どのくらいの規模の飲食を自分が展開しようとしているのかを確認しておく必要があります。
大家や不動産会社が入居可能な飲食店を提示する際に、軽飲食、飲食、重飲食の大きく3つに分類しています。
それぞれどのような違いがあるのか見ていきましょう。
軽飲食
軽飲食とは、簡単に言えば臭いや煙が出にくい飲食店で、本格的な調理はできません。
カフェなどがこれに該当することが多いです。
そのほか、バー、スナックなども軽飲食と言っていいでしょう。
一般飲食
飲食は、規模が小さいながらも調理は行えます。
レストラン、居酒屋、ダイニングバーなどが飲食に該当します。
重飲食
重飲食とは、飲食よりも規模が大きく、本格的な調理も可能です。
ガス、電気、給排気といったあらゆる面で多くの設備容量を必要とします。
焼き鳥、焼き肉、ラーメン、中華、カレーなど煙や匂いが強く出る業種が重飲食に該当します。
重飲食の場合には、設備がしっかりと整っているかどうか確認するだけでなく、匂いや煙が強いことから物件のオーナーに契約を断られてしまうケースも多いので、契約前に重飲食であることをしっかりと伝えておくようにしましょう。
しかし、これらの組分けは使う方によって大きく異なります。
もし重飲食不可の物件でもオーナーの認識次第なので非常に曖昧です。
重飲食不可でも焼肉、焼き鳥は煙が多いからNG、ラーメンならOKという物件もありますし、にんにくの臭いとかが近隣に迷惑をかけそうだからラーメンとかはNGだったが、提供するラーメンがあまり匂いの強いものじゃなかったのでOKをもらえたなどということもありえるでしょう。
必須確認ポイントは4点！
店舗設備のインフラの確認を怠って契約してしまうと、その後に電気やガスの容量が足りないことに気付き多額の出費が発生…。
事業計画自体の見直しが必要に…なんてことがあります。
そうならないためにも、物件選定時のインフラの容量の確認は必須です。
では、インフラ容量の確認とは、一体何をポイントにすればいいのでしょうか。
また確認した際、必要量に足りない場合や、設備不備などの場合、それを改善するには実際どういったプロセスが考えられるのでしょうか。
参考として挙げていきます。
電気設備
店舗内外で必要な電気使用量をまずは洗い出しましょう。店内照明や屋外看板への照明などはもちろん、飲食店であれば電子レンジ、冷蔵庫や製氷機なども多くの電気消費が考えられます。また装飾にプロジェクターなどを使用する場合なども考慮が必要な部分です。ご自身の想定する店舗で必要な電力がその物件のスペックで既に供給されているか、電気配線が整っているか、設計イメージと照らし合わせながら確認していきましょう。
既存の電力設備より大きな容量が必要な場合は、ご自身で、または専門業者に依頼し、電力会社に申し込みましょう。
水道設備
電気と並んで重要なインフラのひとつである水道設備ですが、ここで確認すべきは水量・水圧です。2階以上の飲食店や、洗髪や洗濯が業務で多い理髪店などでは、念入りに確認が必要でしょう。検討中の物件で水が出る状態であれば、一度すべての蛇口を開いて確認してみるのもポイントです。また参考までに水道管の太さを確認するポイントとして、原則20mm以上の太さが必要であると覚えておきましょう。この太さがない場合、水圧の関係で水が出づらくなり、必要な時に水が勢いよく出なかったり、トイレが詰まってしまったりするなど、営業に不具合が生じてしまう可能性があります。
ガス設備
ガスは飲食店では欠かせないもののひとつですが、容量が足りない場合、最悪かなりの費用と期間を必要とする工事を追加しないといけない場合があるため、しっかりと確認、検討が必要な項目となります。
ガス容量は配管径が大きければそれだけ使える容量が大きくなると覚えておきましょう。
事業内容にもよりますが、一般家庭のガス管よりも4倍以上の太さのガス管が必要な場合もあります。（飲食店でも、中華料理店などは特に多くのガス容量が必要と言われています。）
ガスの容量が足りない場合は、店舗に太いガス管を引くための道路の掘削工事が発生する場合があり、費用が多額である上に、工事期間も大幅にかかってしまうことが予想されます。
ただし、プロパンガスを併用するといった対応方法もあるので、万が一既に決定済みの物件でこのような問題に直面している場合は、専門業者に相談してみましょう。
ダクト設備
意外と見過ごしがちなのが、物件内の空調・換気・排煙に欠かせないダクト設備です。ダクトからは店内の臭いや煙、また熱気などが出るので、屋外に排出させる穴が必要です。物件の壁に既存の穴があるか確認しましょう。もし既存の穴があったとしても、飲食店によってダクトの適正な大きさは異なるので、新しく穴を開ける必要がある場合もあります。
素人が見落としがちなポイントはこの2点！
飲食の中でも、重飲食の場合には電気設備、水道設備、ガス設備、ダクト設備だけでなく、グリーストラップ、厨房防水も確認しておくべき設備と言えます。
それぞれの設備がどんな設備なのか、またどんな点を確認しておくべきなのか詳しく見ていきましょう。
グリーストラップ
グリーストラップとは、下水道に油や植物の脂肪、残飯などを直接流せないようにする設備です。
軽飲食や飲食の場合は、グリーストラップがそこまで重要になることはありませんが、油などをよく使用する重飲食では、設備が整っているかどうかを確認しておかないと、内装工事の際に大きな追加工事費が発生するので注意が必要です。
グリーストラップで確認が必要なポイントとして挙げられるのは、グリーストラップ層の構造、槽内寸・外寸、グリーストラップの設置場所、残飯受けかご、仕切り版、グリーストラップ使用流量・使用時間、残飯受けかご仕様、グリーストラップ蓋仕様などです。
また、清掃周期や酵素・薬剤処理、使用酵素または薬剤、使用年数・装置位置などです。
グリーストラップについて詳しくない場合には専門家に相談するなど、無駄な追加費用が発生しないよう注意しましょう。
厨房防水
重飲食では、厨房内を掃除する際に水を流すほか、調理上水が流れてしまうことがあります。
もし、防水が甘かったことが原因で、下階に水が漏れてしまった場合には、損害賠償に発展する可能性もあるので注意が必要です。
また、防水処理は、店舗が開店してから行うことは現実的に不可能であるため、店舗開店までに逆算して行っておかなくてはなりません。
厨房防水で確認が必要なポイントとして挙げられるのは、どんな防水仕様になっているか確認することです。
防水仕様には、ウレタン系塗布防水、ゴム・塩ビシート防水、アスファルト防水、FRP（繊維強化プラスチック）防水などがあります。
可能な場合には、床に1度水を張って、水漏れがないかをチェックしておいた方が良いでしょう。
契約したら取り返せない…事前準備の重要性を肝に銘じる
物件の賃貸契約の前に、物件のインフラや設備の状態を入念に確認することが重要です。
契約してしまったら、もうそこまで。
物件の賃貸契約にクーリングオフは適用されません。
専門的な知識に自信のない場合は第三者に物件の調査を行ってもらうとよいでしょう。
小さな見落としによって何十万、何百万円という追加工事が発生するといった事態にならないよう、立地や周辺環境だけでなく、その物件自体のスペックを確認することも忘れないようにしましょう。
文／canaeru編集部
