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2018/05/18

【第2回】いい内装業者ならやっている物件のチェックポイント

「お店を開く」という夢を思い描いたときから、どんな内装にしようかと考えを巡らせている方も多いことでしょう。せっかく自分のお店を構えるのだから自分自身が満足できて、お客様にも愛されるようなこだわりのインテリアにしたいですよね。そこで大事になってくるのがパートナーでもある内装業者。「こんなはずじゃなかった……」と後悔しないための物件探しのコツや内装業者との上手な付き合い方など、内装にまつわるいろはを5回にわたってお届けします。教えてくださるのはこれまでたくさんの店舗の内装を手がけてきたその道のプロ、ユニオンテック株式会社の取締役小林佐理さんです。

今回は、物件を見極める際のポイントについて。借りたいと思う物件が見つかっても、希望の内装を施すには適さない物件もあるのです。契約を決める前にチェックすべき点や避けておきたい物件について、プロの視点から解説します。

契約前にチェックすることその1「工事区分表」

小林:不動産仲介業者から紹介される良い案件は、今すぐに入れるものはなかなかなく「3ヶ月後に解約の申し込みが入ったよ」といった感じで紹介されることが多いです。現在、飲食店を開店するときに人気がある物件は1階路面、地下1階、視認性が高い2階になりますので、その立地だと基本的には空いてないことがほとんどで、空く予定が解約の申込みが入ってからとなり、希望条件を伝えておいて予約しておくことで、だいたい3ヶ月前にその情報が物件を探している人のところに届くわけです。当然その時点で内見をしたい、という話になるのですが、もしそこで気に入ったとしても焦ってすぐに物件に飛びついてはいけません。その際にもチェックすべきポイントが実はいくつかあるんです。これは多くの内装業者がよくチェックするポイントですが、これを事前に知っておくとその後の内装工事がスムーズに進むのでお話します。店舗物件を探している方のほとんどが、「ここが空きますよ」と言われると「わぁすごい!こんないい場所だったら絶対儲かる!あんまり内装もいじらなくてよさそうね」なんてことを考えがちですが、まずは決める前に、その物件が入ったビル自体の約束事を確認しましょう。ビルには必ず「工事区分表」といったものが存在していて、その内容によって借り手側が選んだ内装業者がそのテナントの工事ができないのかどうかがわかります。ビルによっては施主が希望する内装業者で工事できないところもあるんです。これが明記されているのが「工事区分表」になります。詳しく言うと、ビルはA工事、B工事、C工事というふうに工事区分が分かれており、A工事はビルオーナー自身がお金を払い指定業者に工事を発注するもの、B工事はビルオーナー指定業者に借り手側が費用負担して工事するもの、C工事は借り手側が選定した業者で借り手側が費用負担するもの、いわゆる自分が探した(指定した)内装業者で工事するのはこのC工事区分の中で行います。分かりづらいのがB工事という考え方でしょう。例えばスプリンクラーなどの防災設備工事は、工事をする際にビル全体の水道を止めて、配管のつなぎこみをします。そのためビル全体の配管経路などを理解している工事業者が実施しないと非常にリスクを伴うものとなります。ただ、その工事起因は借り手側にあるので借り手側が費用負担するというのがB工事という区分の考え方です。ビルによっては内装工事の多くをB工事でしか行えない、もしくはC工事不可というところもあります。だから物件を契約する前にC工事が可能かどうか?を確認しておく必要があるわけです。

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