コロナ禍による規制で飲食店に未だ厳しい状況が続いています。
こうした状況の中、飲食店の閉じまいが増えたことで、これまで人気があり空きがでなかった物件や、条件が厳しくて手の届かなかった物件に、動きが見られるようになってきました。
もしあなたが開業を考えているなら、この状況をチャンスと捉え、開業準備を進めることも十分に可能です。この記事では、コロナ禍で増えている店舗物件の特徴や探し方、また居抜き物件で店舗を開業する際のメリット、デメリットについても分かりやすく紹介します。
参考記事：居抜き物件のメリットとデメリットを解説！契約時に確認すべきポイントとは？
目次
- そもそも店舗物件にはどんな種類がある？
- 今、飲食店の居抜き物件が急増中な理由
- 居抜き物はどのように探せばいい？
- インターネットで探す
- 不動産に足を運ぶ・連絡をする
- 自ら歩いて物件を探し、管理している不動産に入る
- 押さえておきたい！ 居抜き物件で開業する際のメリット・デメリット
- 【メリット】開業費用を抑えられる
- 【メリット】工事期間が短縮できる
- 【メリット】以前からの顧客を取り込みやすい
- 【デメリット】内装やレイアウトの自由度が低い
- 【デメリット】経年劣化などで、前の設備が使えないことがある
- 【デメリット】前テナントのイメージが残る
- コロナ禍での開業は実はチャンス！？
- 良い居抜き物件に出合える
- 交渉次第で店舗の維持費を節約できる
- ライバルが少ないため話題店舗になりやすい
- コロナ禍での開業ではゆとりをもった資金と計画が重要
そもそも店舗物件にはどんな種類がある？
店舗物件には、大きく分けて「居抜き物件」と「スケルトン物件」の2種類があります。
居抜き物件は、水道やガスなどのインフラに加え、カウンターなどの前テナントの設備がそのまま残っているものを指します。什器や冷蔵庫、調理用具といった「造作」も譲渡されることがあります。
それに対してスケルトン物件は、こうした設備がすべて撤去されている物件。新築の場合もありますが、多くは以前のテナントの残留物はなく、壁紙、床材などが剥がされているものを指します。
今、飲食店の居抜き物件が急増中な理由
コロナ禍の中で、今、注目されているのが飲食店の居抜き物件。
帝国データバンクの発表によると、コロナ禍で閉店に追い込まれた飲食店は、2020年で過去最多の780件。2021年はさらに増えると見込まれています。
そのため、今はこれまでにない数の空き物件が出始めているのです。
店舗物件の場合、退去時は借主がスケルトンにして家主に返却する契約が一般的ですが、工事費用は１坪あたり5〜10万円。造作の撤去費用もかかります。そのため、撤退の日までに次の借り手を見つけ、そのまま居抜き物件として引き渡したいというケースが増えている、というわけです。
居抜き物はどのように探せばいい？
今空きが急増中の居抜き物件。しかし、どのように居抜き物件を探せばよいかわからない方も少なくないのではないでしょうか。
居抜き物件を探す際には基本的に「インターネットで探す」「不動産に足を運ぶ・連絡をする」「自ら歩いて物件を探し、管理している不動産に入る」といった方法があります。
以下、それぞれの方法について詳しく紹介していきます。
インターネットで探す
まずは、手っ取り早く「飲食 居抜き」などのキーワードを入れてインターネットで検索してみましょう。大手住宅情報サイトのほか、居抜き物件を専用に扱っているサイトがヒットしてきます。
また、個性的な物件を集めた“セレクトショップ” のようなサイト、地域密着型のサイトには、一般に出回っていない物件が掲載されていることも。
登録会員になることで、さらに未公開の情報を得ることができるサイトもあります。
不動産に足を運ぶ・連絡をする
インターネットもいいのですが、マッチング機能を使った情報提供だけで終わってしまう可能性もあります。
実際に不動産屋へ行って“冷やかし”ではないとわかってもらうことで、希望する物件を紹介してもらえる確率は高まります。
「高額なオーブンがそのまま残っている」といった、思いがけない掘り出し物が見つかるかもしれません。
また、密にコミュニケーションをとっておけば、新規の空き物件がでたときに、いち早く情報をもらえる可能性も大ありです。
自ら歩いて物件を探し、管理している不動産に入る
「いずれはここに出店したい」と思う商業施設や、マーケットの状況を考えて絞り込んだエリアは、普段からこまめに訪れて、空き物件がないかチェックしてみましょう。
取り扱い不動産会社の情報が掲示されていることも多く、ない場合もビル名などからインターネットで管理会社を見つけ出すことができます。
押さえておきたい！ 居抜き物件で開業する際のメリット・デメリット
さて、居抜き物件の探し方が分かったところで、一旦ブレイク。
自分の開きたいお店が本当に居抜き物件で叶うのか、今一度考える必要があります。実際に契約してしまう前に、居抜き物件のメリット、デメリットについて確認しましょう。
【メリット】開業費用を抑えられる
なんといっても費用をぐっと抑えられることが魅力です。
これまで触れたように、インフラや造作がそのまま残っているので、最小限のものをそろえるだけで、開業にこぎつけることができます。
【メリット】工事期間が短縮できる
スケルトン物件、特に新築物件や前テナントが飲食でない場合は、水道やガスなどが引かれていないこともよくあります。
そうすると一から工事をする必要があり、費用はもとより開業までの時間がかかってしまいます。その点、居抜きなら工事は不要ですし、改装も現況を生かせば短期間で開業できます。
【メリット】以前からの顧客を取り込みやすい
前テナントが飲食店だった場合は、その店や地域についている顧客が存在します。
特に飲食店が少ない郊外などでは、ほかの店を探すよりもまた常連なってくれる可能性が高いものです。新規に参入するならこうした物件の方が開業しやすいと言えるでしょう。
【デメリット】内装やレイアウトの自由度が低い
前テナントの造りが必ずしも自分の理想に合っているとは限りません。
厨房の広さやカウンターの位置、壁材や床材など、基本的な仕様に関してはある程度、妥協をしなければならないことが多いでしょう。
【デメリット】経年劣化などで、前の設備が使えないことがある
前テナントが長期にわたって入っていたり、中古品を入れていたりする場合は、引き渡し後すぐに設備が使えなくなってしまうことがあります。特に冷蔵庫やエアコンなどの造作は、一定期間電源が入っていないと再稼働しないことも多いので、引き渡し前の通電や動作確認は必須。
また、譲渡品と思っていたものがリース品で、うまく引き続きができなかったというケースも見られるので注意が必要です。
【デメリット】前テナントのイメージが残る
特に前テナントがチェーン店の居酒屋やファミリーレストランであった場合、外観や内装はほとんど決まった仕様になっています。
大がかりな改装を施さない限り、なかなかそのイメージから脱却できません。
コロナ禍での開業は実はチャンス！？
「逆風が吹く中で開業するのは無謀？」という声もありますが、今を開業のチャンスと捉えている動きが特に中小の店舗に見られます。その理由をあげてみましょう。
良い居抜き物件に出合える
現在の供給数の多さから考えれば、優良な居抜き物件に出合える可能性はかなり高くなっています。以前は「良い物件はすぐにとられてしまう」と、スピード勝負のところがありましたが、今ならじっくりと選ぶことができるので、失敗することも少ないでしょう。
交渉次第で店舗の維持費を節約できる
不動産のオーナーにとっては家賃収入が途絶えるのは痛いもの。この状況下で空きが続くよりは、家賃交渉に応じるというケースが多くなっています。以前なら手が届かなかった物件が手に入るかもしれません。
また、不動産価値に組み込まれない造作に関しては、不動産会社ではなく、前テナントに直接譲渡費用を支払うのが一般的。うまく値引きできれば、かなり費用を浮かせることができます。
ライバルが少ないため話題店舗になりやすい
コロナ禍で「おいしいものが食べたい」と思っている顧客は少なくありません。このご時世に新規開店というだけでも注目が集まりやすく、個性的な店舗であれば、メディアなどでも取り上げてもらえる確率が高まります。
コロナ禍での開業ではゆとりをもった資金と計画が重要
優良物件を重視するのなら、このコロナ禍はチャンスと言えますが、当然、さまざまなリスクがあります。感染状況や政府の要請次第では、例えば、従来までは人気のあったビジネス街や駅チカの物件でも、突然人の流れが変わってしまうということが考えられます。
あらゆる状況を念頭に置いて、資金にはゆとりをもってしっかりとした事業計画を立てましょう。
この記事の監修
株式会社USEN/canaeru 開業コンサルタント
○会社事業内容
IoTプラットフォーム事業・音楽配信事業・エネルギー事業・保険事業・店舗開業支援事業・店舗運用支援事業・店舗通販事業。
○canaeru 開業コンサルタント
銀行出身者、日本政策金融公庫出身者、不動産業界出身者、元飲食店オーナーを中心に構成された店舗開業のプロフェッショナル集団。
開業資金に関する相談、物件探し、事業計画書の作成やその他の店舗開業における課題の解決に取り組む。
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