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いい店舗物件の近くにライバル店!別の場所を探すべきか?

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立地選びは、飲食店開業の最重要課題と言えます。
周囲に競合店はあるか、ターゲットの客層はどれだけいるのかなど、綿密な調査を行い、物件を探す必要があります。

一口に飲食店と言っても、カフェやレストラン、ラーメン店や居酒屋など、その業態はさまざま。お店の業態に合った立地を選ぶことが大切です。

首都圏などで物件を探す時、
・駅近
・駅から少し離れている
という大きな選択がありますが、ここでは、物件の立地における競合について考えます。

まずは、お店に合った立地を考える

ここでは、
・駅近
・駅から少し離れている
をそれぞれ見ていきましょう。

ロードサイド物件の場合、例えば道の向かい、正面に立地する物件でも、必ず同じ商圏とは言えないため、駅をベースに考えていきます。

駅近物件のメリットは?

駅近の物件は人通りが多く、通行人がふらりと立ち寄ることが期待できます。広告を打たずとも、継続した集客を見込めるのは大きなメリットです。客単価の安いファーストフード店などは、回転率を上げるために駅近の物件を最優先に探しています。デメリットとなるのは家賃の高さでしょう。

駅から徒歩10分圏内を視野に

駅近の物件は魅力的ですが、高額な家賃で資金難に陥りがちです。レストランやカフェなど、大人数での来客が見込めて、客単価が高めであれば、駅から徒歩10分圏内の物件が適しているともいえます。路面店の方が人の目に付きやすいというメリットがあるのですが、家賃を抑えたいのであれば、比較的賃料が安い2階以上の物件を選ぶのも手です。

気になる物件の近くにライバル店が!どうする?

物件を選ぶ際には、周囲にどんな店があるかを調べることが重要です。もし気に入った物件の近くに競合するライバル店があった場合、出店を断念すべきでしょうか?

ライバル店がまったくないのは問題!

競合するライバル店は少ないのが理想ですが、周辺にまったくないという場合はむしろ注意。あなたのお店の業態が、そのエリアのニーズに合っていない、必要とされていないという可能性もあります。

ライバル店に足を運んでリサーチ

気に入った物件の近くにライバル店がある場合、実際に店に足を運んで空席状況をリサーチしましょう。もし、予約が取れないほど満席であるのなら、そのエリアでの需要が高く、出店に向いている可能性があります。

開店エリア = 商圏 を綿密に調査する

気に入った物件に出会った興奮から、勢いで契約してしまうのは失敗のもと。物件周辺を納得いくまで調査しましょう。

エリアとの相性が大切

駅近で人通りが多くても、学生が多いエリアでは客単価の高いレストランを開店しても集客は見込めないでしょう。当たり前ですが店舗と相性がよいエリアとは、ターゲットとなる客層が多いエリアです。

エリアを歩きまわる

物件のあるエリアに何度も足を運び、駅からの人の流れを知り、導線に物件があるのかを確認しましょう。そして、実際に飲食店に入ってみて、客の年齢、職業、性別、傾向をチェックすることです。その際、チャンスがあれば店の経営者に話を聞いてみるのもよいでしょう。

飲食店を開業するのに適した物件のポイントとは

業務を行うだけで、来客を対象としていないような事務所の場合には、どこの立地条件でも問題ないと言えます。しかし、飲食店の場合には、来客を対象としているため、立地条件が悪いとその影響を大きく受けてしまうことになります。
だからと言って、乗降者数の多い駅に近い、間取りが広い、1階で家賃が安く新しいなどの好条件を求めても、見つかるわけがありません。乗降者数が多く人通りが多いことからある程度の需要が期待できる立地の場合は、当然家賃が高くなるほか、競争率が高いため空きが簡単には見つかりません。また、見た目が目立つ1階や広い間取りも家賃が高くなるため、何に強いこだわりがあるのか、各項目の優先順位をつけて物件を探していくことが重要と言えます。「賃料」「面積」「場所(最寄り駅)」「場所(フロア)」の4つについてより詳しく見ていきましょう。

賃料

好立地に飲食店を構えた方が安定した売上を期待できる一方、避けて通ることができないのが賃料です。物件を選ぶ場合は、いくらまで賃料を出すことができるのか理解した上で、その範囲内で物件を選ぶことが重要です。賃料と一口に言っても、毎月発生する家賃だけが賃料というわけではありません。賃料には、毎月発生する名目賃料(家賃)、保証金(敷金)、前払い賃料、礼金、共益費・管理費、契約更新料などがあります。契約の最初はまとまった費用が発生するため、毎月支払う名目賃料だけでなく、契約時にどのくらいの費用が必要になるのかを事前に確認しておくことが重要と言えるでしょう。
特に、ショッピングセンターといったモール内に飲食店を出店する際には注意が必要です。販促費や駐車場割当といった費用が上記の費用と別に加算されることがあります。地域によっては、名目賃料と同額程度になるなど、大幅にランニングコストが増えてしまうことになる可能性もあるため、よく考えた上で出店を決めましょう。

面積

物件を探す人のほとんどは、賃料を基準にして賃料の範囲内で借りることができる広さを飲食店に適した広さと考えている人が多くいるようですが、賃料を基準にして広さを決めると、実際には手狭に感じられて「もっと広い物件を選んでおけばよかった」と後悔する可能性が高いと言えます。そのため、物件の広さを決める場合には、賃料を基準にするのではなく、必要な広さを決めることを優先することが重要です。
もちろん、広さを優先すると、賃料が高くなる可能性があります。もし、広さにこだわったことによって賃料が高くなった場合は、予想する売上とその賃料が見合っているかどうか考えます。賃料が見合っていると感じた場合には、賃料を優先するのではなく必要な広さを優先した方が効率良く店舗経営を行うことができるでしょう。

場所(最寄り駅)

飲食店を出すとなると、需要を考慮する必要があるため、基本的に駅から徒歩10分以内や人通りなどを意識するのが一般的です。しかし、飲食店の種類によっては、住宅街でも問題なく経営できる可能性があります。例えば、イートインを併設したパン屋さんなどの場合は、住宅街でも駅前と同程度の需要が期待できる可能性があります。しかし、居酒屋を住宅街で行うと、需要があまり期待できないだけでなく、騒音などを理由に地域住民から反感を買う可能性があるため注意が必要です。どのような飲食店を展開するかによって適した立地は異なるため、総合的に考えることが重要と言えるでしょう。
一方で、人通りを考慮する場合には、時間帯別、男女別、世代別といった具合に、各項目の調査を細かく行うことが重要です。また、平日と土日で人通りに差が生じると売上に影響が生じるので、できる限り平日と土日の人通りの調査を行っておくほか、晴れの日と雨の日の人通りの調査も行っておくと、より精密な結果を得ることができます。これらを自身で行う時間を確保できない場合には、支出を伴うことになりますが、通行量調査を外部に依頼するという選択肢も挙げられるのでうまく活用しましょう。

場所(フロア)

基本的に1階の物件の方が目立つため、飲食店には適していると言えます。しかし、1階は賃料が高くなってしまうので、頭を抱えている人も多いのではないでしょうか?
2階であったとしても飲食店に適していないわけではありません。例えば、道路から店舗の様子を伺うことができる、看板を視界に入りやすい位置に設置できる、店舗の入口が分かりやすいといった条件が整っているなどです。これらの条件が整っていれば、2階でも営業が不利になるようなことは無いといえます。1階で飲食店を展開する場合よりも賃料を安く抑えられるため、安定した飲食店の経営につなげることが期待できるでしょう。

物件選びは、必ず「軸」が必要

物件選びについて、
・商圏
・競合
・立地
・物件自体の状態
などから見てきましたが、大事なことは「軸」を持つことです。

お店には必ずコンセプトがありますので、それに見合った物件の「軸」を設定します。
物件探しで軸がぶれると、お店のコンセプトに影響し、戦略立った経営ができなくなります。
コンセプトと物件の軸はセットで考えていきましょう。

また、よく聞く物件探しの話しで「自宅から近い」「通いやすい」というのがありますが、これは物件の軸ではありません。
探すための条件ではあるものの、物件そのものの状態ではないからです。
自宅から近い、通いやすいエリアの中で、お店のコンセプトに沿った軸の物件を探しましょう。

この記事の監修
株式会社USEN/canaeru 開業コンサルタント

○会社事業内容
IoTプラットフォーム事業・音楽配信事業・エネルギー事業・保険事業・店舗開業支援事業・店舗運用支援事業・店舗通販事業。

○canaeru 開業コンサルタント
銀行出身者、日本政策金融公庫出身者、不動産業界出身者、元飲食店オーナーを中心に構成された店舗開業のプロフェッショナル集団。
開業資金に関する相談、物件探し、事業計画書の作成やその他の店舗開業における課題の解決に取り組む。

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