飲食店や美容院など、事業のために店舗を構える必要がある職種は、開業の際に工事費や設備費といった初期費用がかかります。
開業を目指し、実際に初期費用をシミュレーションしてみると、物件の整備などにかかる費用が思ったよりも高くて困ってしまう場合もあるでしょう。
そんな方におすすめなのが、居抜き物件の活用です。居抜き物件を上手く活用することで、初期費用を抑えながら開業を目指せるかもしれません。
この記事では、居抜き物件で開業するメリットや物件の選び方などについて紹介します。開業を目指しているものの、費用に悩んでいる方はぜひ参考にしてください。
目次
居抜き物件とは？
居抜き物件とは、以前の店舗の内装や設備がそのまま残っている物件のことです。
居抜き物件を活用すれば0から設備を整える必要がなく、初期費用を抑えやすいなどのメリットがあります。そのため、「できる限り初期費用を抑えて開業したい」という方にはおすすめです。
なお、営業をするための店舗を確保する際は、居抜き物件ではなく「スケルトン物件」を選ぶ選択肢もあります。スケルトン物件とは、設備が撤去されてコンクリートが打ちっぱなしになっている状態の物件のことです。
スケルトン物件は自分の好きなようにレイアウトできるところがメリットですが、その分内装工事や設備の準備が必要となります。できるだけ開業費用を抑えたいなら、最初からレイアウトや設備が整っている居抜き物件を選ぶとよいでしょう。
ただし、居抜き物件を活用する際にはデメリットもあるため注意してください。取得する物件を決める際には、メリットとデメリットを事前に把握した上で選ぶようにしましょう。
参考記事：居抜き物件のメリットとデメリットを解説！契約時に確認すべきポイントとは？
居抜き物件で開業するメリット
内装や設備が残っている居抜き物件は、自分で店舗を0から用意する場合と比べ、さまざまなメリットがあります。
居抜き物件を活用する具体的なメリットについて、以下で詳しく説明します。
開業資金を抑えやすい
店舗を自分で用意して開業する場合、一般的には内外装の工事費や設備費などが必要です。発生する費用は開業する職種によっても異なりますが、高額になるケースも珍しくありません。
その点、居抜き物件であれば残った内装や設備をそのまま使えるため、開業資金を抑えやすくなります。
たとえば、飲食店を開業する際には厨房の設備、テーブルや椅子などを用意しなければいけませんが、居抜き物件であれば残っている設備を使えるので、その分費用を節約することが可能です。
開業までの時間を短縮できる
開業すると決めてから実際にお店をオープンするまでには、従業員の育成や工事、設備の準備など、さまざまな準備を進める必要があります。場合によっては、準備だけで12ヶ月程度かかってしまう可能性があります。
しかし、居抜き物件を活用すれば、内装工事や設備を準備する手間を最低限に抑えられ、準備に必要な手間が減る分、開業までの期間を短縮しやすく、スムーズにお店をオープンしやすくなるでしょう。
以前の店舗の利点を引き継げる
以前の店舗の利点を引き継げるところも、居抜き物件ならではのメリットです。とくに集客面において得られるメリットは大きいと言えます。
たとえば、以前の店舗の顧客が「会社帰りに寄りやすいから」などの立地的な理由で通っていた場合、同じような職種で開業すれば引き続き店舗に通ってくれる可能性が高いです。
また、以前の店舗の認知度が高かった場合は、顧客だった近隣住民からも注目されやすくなり、「新しいお店がオープンした」という興味本位から、足を運んでくれる可能性もあります。
居抜き物件で開業するデメリット
居抜き物件はメリットが多い反面、いくつかのデメリットもあるため注意してください。
ここでは、居抜き物件で開業をする際の主なデメリットを紹介します。
中古の設備を使うことになる
居抜き物件は、以前の設備をそのまま使えるところがメリットです。しかし、これは「中古の設備を使わなければいけない」ということでもあります。
中古である以上は、動作不良などを起こす可能性も考えられるでしょう。ひどい場合には、開業後すぐに故障してしまう可能性もあるかもしれません。
このようなトラブルに遭遇しないためにも、契約前には設備の動作に問題ないかどうかを徹底的にチェックすることをおすすめします。
レイアウトの変更が困難
居抜き物件は最初から内装が整っているところが魅力ですが、これは「レイアウトを変更しにくい」というデメリットにも繋がります。
もちろん、費用や労力をかければレイアウトを変更することは可能です。しかし、その場合は1度内装を解体してから工事を行わなければいけません。
解体が必要になると、手間がかかる上に工事費も高くついてしまい、「開業資金を抑えやすい」という居抜き物件ならではのメリットが薄くなってしまいます。
そのため、物件のレイアウトは事前に確認し、自店舗のコンセプトとマッチするかを考えてから決めましょう。
以前の店舗の悪いイメージを引き継ぐ可能性がある
以前の店舗が好印象を持たれていたのであればよいですが、もし悪いイメージを抱かれていた場合は、その点も引き継いでしまう可能性があるため注意が必要です。
たとえば、以前の店舗に「店員の態度が横暴だった」、「雰囲気が悪く過ごしにくい」などのイメージが定着していると、店舗が変わっても同じイメージを抱かれたままで集客に苦労するかもしれません。
このように以前の店舗のイメージが悪かった場合、そのイメージを払拭するためにとくに労力を注ぐ必要が出てきます。
居抜き物件で開業するために必要な資金
居抜き物件やスケルトン物件といった物件の種類に関わらず、開業するためには「開業資金」と「運転資金」が必要です。
開業資金とは、事業を始めるために必要なお金のことを指し、主に物件取得費・内装費・備品代などが該当します。
一方、運転資金とは開業後の事業を運営するために必要なお金のことで、主な費用としては光熱費や人件費、家賃などが挙げられるでしょう。運転資金は、6ヶ月事業を継続できる程度の資金を確保するのが一般的です。
たとえば、スケルトン物件で飲食店を開業する場合は、開業資金と運転資金を合わせて約700万円～1,000万円が開業にかかる初期費用の目安となります。居抜き物件の場合は、この金額から削減できる設備費や工事費を引いた資金が初期費用の目安です。
ただし、居抜き物件を活用する場合、残された設備や内装を買い取るための「造作譲渡料」が必要となる点に注意しましょう。造作譲渡料は物件によって異なりますが、12坪〜20坪の一般的な飲食店に多い規模だと200万円程度が相場です。
造作譲渡料を支払う必要はありますが、居抜き物件は設備費などを削減できる分、結果的に安く済む可能性があります。
必要な金額にどのくらいの差が出るのかなど心配な方は、事前に「必要な費用」と「削減できる費用」をシミュレーションしておくとよいでしょう。
居抜き物件を探す際にチェックするべきポイント
開業を成功させるには、どの居抜き物件を選ぶかという点が重要となります。契約をした後に後悔しないためにも、下記5つのポイントは物件選びの際に必ずチェックしておきましょう。
１.自店舗のコンセプトに適した内装
２.以前の店舗の評判
３.立地
４.近隣の競合店
５.設備の状態
居抜き物件はレイアウトを変更しにくいため、内装が自店舗のコンセプトに適しているかという点は重要なポイントです。工事費を節約するために、内装の状態やレイアウトは事前に確認しましょう。
また、安定した集客をするためには、以前の店舗の評判や立地、近隣の競合店をチェックしておかなくてはなりません。競合店がある場合は、実際に足を運んでみるなど入念に調査することをおすすめします。
このほか、設備の状態も必須なチェックポイントです。居抜き物件は中古の設備を使用することになるので、状態はしっかりと確認してください。
なお、物件探しに迷う場合は、開業までに必要な準備をサポートしてくれる開業支援サービスを活用するのもひとつの方法です。開業支援サービスによっては物件を紹介してくれるケースもあるため、困ったときは積極的に利用しましょう。
開業の手間や資金を抑えたい方は居抜き物件を活用しよう
居抜き物件とは、飲食店や美容院など以前の店舗の内装や設備が残ったままの物件のことです。居抜き物件を活用することで、資金を抑えたり開業までの期間を短縮できるなど数々のメリットがあります。
設備が中古であることなど、いくつかのデメリットも存在しますが、しっかりと下調べをすることでデメリットを回避することは可能です。初期費用を抑えつつ開業したい方は、居抜き物件の活用を検討するとよいでしょう。
また、物件選びをはじめとした開業の準備に手間取っている方は、「canaeru(カナエル)」のような開業準備を支援してくれるサービスの利用もおすすめです。
「canaeru(カナエル)」では最新の物件情報を適宜共有するなど、物件の取得についてもサポートを行っているので、物件選びに悩んでいる方はぜひ活用をご検討ください。
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この記事の監修
株式会社USEN/canaeru 開業コンサルタント
○会社事業内容
IoTプラットフォーム事業・音楽配信事業・エネルギー事業・保険事業・店舗開業支援事業・店舗運用支援事業・店舗通販事業。
○canaeru 開業コンサルタント
銀行出身者、日本政策金融公庫出身者、不動産業界出身者、元飲食店オーナーを中心に構成された店舗開業のプロフェッショナル集団。
開業資金に関する相談、物件探し、事業計画書の作成やその他の店舗開業における課題の解決に取り組む。
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