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店舗を売却するにはまず何をすればいいのか。設備や什器は全部処分?気を付けるべきことは?そんな疑問にお答えします。店舗は賢く売却しましょう。
「居抜き物件」として手放す!
店舗の移転や閉店の際に売却を考えている場合、「居抜き物件」として手放すことも考えておきましょう。
売却して物件を引き払う際は、内装・外装の解体など、回復工事をした状態で売却することが通常です。
しかし、次に入る店舗が同業種である場合は、解体せずにそのままの状態で次の借り手を探すことがあります。これが居抜き物件です。内装の一部だけが残されている物もあれば、すぐに営業を開始できるほど什器や設備が揃っている物件もあります。
上記のように什器や設備が充実している場合には、契約する側にとって初期投資を大きく抑えられるだけでなく開業までの期間を短縮できます。そのため、備品や内装が揃ってないスケルトンとして募集するよりも需要が高く、売却に期待ができると言えるでしょう。居抜き物件として売却するメリット
什器や備品の中にまだ新しい物や高価な物もある場合、物件の売却額とは別で、内装、設備、備品など譲渡費を貰って引き渡すことができます。これを造作譲渡と言います。
内装や外装の解体工事にかかる費用を節約し、設備などの造作譲渡による収入を得られることがあります。また、テナントとして物件を借りている場合は、譲渡費用を保証金の償却などに充てられるため、非常に低コストでの撤退が可能です。店舗売却の確認ポイント
店舗売却の背景には、業績不振による撤退や事業拡大による移転など、様々な理由が挙げられますが、売却をすると決めてからすぐに売却できるわけではなく、売却する前にあらかじめやっておかなければならないことがいくつかあります。実際に店舗を売却する際に気をつけなければいけないポイントを挙げてみました。
撤退連絡は3~6ヵ月前に
物件を借りている場合、通常解約する3~6ヵ月前に連絡することが一般的です。ただし、契約内容によっては希望の期間で解約が不可能な場合もあります。店舗の営業は終了しているのに、その期間の家賃は発生するということになりかねませんので注意してください。
スタッフへの連絡
スタッフへの連絡は、最低でも1ヵ月以上前に行います。継続して雇用するか、別の仕事を探してもらうかなど対応する期間が必要だからです。注意すべきは、撤退を検討している段階でスタッフに知られること。不安や心配が生まれることで無用なトラブルを招き、サービスにも影響が出てしまいます。確定するまでは、内覧希望者や買取業者がスタッフとの接触を防ぐよう時間調整をするなど、ある程度の気遣いが必要です。
原状回復義務の有無を確認する
店舗の賃貸借契約書に、解約時の原状回復を義務付けられている場合があります。この場合、居抜き物件として内装や備品の売却をするには貸主との交渉が必要になります。なぜなら、貸主からすれば、次の借主が同業種の店舗に限られてしまうおそれがあるからです。そのため、必ずしも交渉が成立するとは限りません。念のため解体工事にかかる費用は準備しておいた方がいいでしょう。
設備に損傷などがないかチェック
売却時は店内の設備に故障や不具合がないかを確認しておきましょう。撤退時に修理、整備を完了しておくのが望ましいですが、できない場合は別途費用の請求が発生する場合があります。事前に貸主に説明してトラブルにならないよう注意しましょう。また、撤退時には店内の掃除もしっかりと。忘れがちな倉庫やバックルームも綺麗にして印象が悪くならないようにします。
店舗売却までの流れ
店舗売却と一口に言っても、いくつか手続きを行わなくてはならないため、それらを事前に把握しておかなくては時間がかかってしまいます。そこで、おおよその店舗売却までの流れについてご紹介します。
売却の相談と現地調査・査定
需要が期待できる場所の場合は、原状回復せずに居抜きのまま市場に売り出すことができますが、あまり需要が期待できない場合は、原状回復を行いスケルトンとして広く市場に売り出すのが一般的です。
それらを判断する上で、売却の相談と現地調査・査定は重要な項目になってくると言えるでしょう。貸主の承諾
貸主のいる店舗を売却する際は、賃貸借契約で禁止されている店舗資産(造作)譲渡を行うことになるため、貸主の承諾が必要です。承諾を得ずに募集してしまった場合は、買い手がいて売買が成立しかけていても、売却できない場合があります。
また、賃貸条件が途中で変更される場合もあるので、あらかじめ承諾を得ることが後のトラブルを未然に防ぐ上でも重要と言えるでしょう。買取希望者の募集
良質な物件の場合は、不動産会社が直接物件を購入してくれることもありますが、ほとんどの場合、第三者に買取を募集します。募集する方法としては、既に物件を探している人が身近にいる場合には直接営業を行いますが、そうでない場合には、広く募集できるWEBを利用するのが一般的です。
問い合わせに応じて内覧を行いますが、問い合わせは依頼した不動産会社の営業力の差が大きいため、広いネットワークを持つ不動産会社に依頼した方が早く買い手を見つけることができるでしょう。店舗資産譲渡契約の締結
買取希望者が見つかった後は、条件交渉を行います。条件交渉で折り合いがついた後は店舗資産譲渡契約の締結を行います。
居抜きの場合は、どのような備品や造作があるのかを確認できるリストを作成します。この店舗資産譲渡契約は、不動産会社によって内容が異なる場合があるため、事前にどのような内容であるか確認しておいた方が良いと言えるでしょう。賃貸借契約の締結と解約手続き
貸主と買取希望者との賃貸借契約が合意に至った場合は、売主と貸主との間に残っている賃貸借契約の解除を行います。
賃貸借契約は、基本的に3~6か月前に退去を申し出るように契約書に記載されています。例えば、6か月前に申し出て、貸主と買取希望者との賃貸借契約が2か月後に成立すると、契約期間が4か月残っていることになります。
このような場合の残存期間の家賃の支払いについて、どのようなルールが適用されるかはケースごとに異なってくるため、事前に確認しておくようにしましょう。店舗の引渡しと売買代金決済
契約によって決められた引渡し日に、残存していた備品などがきちんと動作するのかを確認する必要があります。
大きなトラブルが生じなかった場合は、数日以内に売買代金の決済が行われるのが一般的ですが、もし備品などがきちんと動作しなかったり、記載されていた造作がなかったりした場合は、出費を伴う可能性があるので注意しましょう。買取・仲介業者選びの注意点
撤退が遅れればその分、店舗運営のコストが掛かります。しかし、店舗専門の買取・仲介業者を利用すれば、購入希望者をスムーズに見つけられる可能性があります。
業者によって得意分野がありますので、自分の希望に合う業者を見極めることが大切です。また、購入希望者が見つかるスピードや売却手数料が大きく変わるため、事前にリサーチはしっかり行いましょう。ここ最近は売却成立後にも引き続きサポートをしてくれる業者も増えています。せっかく費用を掛けて作り上げた店舗です。できるだけお得に売却を進められる、信用できる業者を選びましょう。この記事の監修
株式会社USEN/canaeru 開業コンサルタント
○会社事業内容
IoTプラットフォーム事業・音楽配信事業・エネルギー事業・保険事業・店舗開業支援事業・店舗運用支援事業・店舗通販事業。
○canaeru 開業コンサルタント
銀行出身者、日本政策金融公庫出身者、不動産業界出身者、元飲食店オーナーを中心に構成された店舗開業のプロフェッショナル集団。
開業資金に関する相談、物件探し、事業計画書の作成やその他の店舗開業における課題の解決に取り組む。- NEW最新記事
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