更新日:

お得なはずの居抜き物件で大損してしまう可能性

お得なはずの居抜き物件で大損してしまう可能性_記事画像

飲食店は前オーナーの設備などが残された「居抜き物件」の方が、改装費用を抑えられるということもあり、人気物件となっています。しかし、少し視点を変えてみると、内装設備がない「スケルトン物件」にも利点があり、こちらの方がかえってよかったりもします。その理由を解説してきます。

スケルトン物件のメリットとデメリット

スケルトン物件とは、内装が何もない状態で、コンクリートが打ちっぱなしになっていたり配管がむき出しになっていたりする物件のことです。物件の賃貸借契約では、基本的に原状回復と言って、元の状態に戻してから返すという内容が盛り込まれていることが多いため、スケルトン状態になっているのが一般的です。
スケルトン物件にはどんなメリットやデメリットがあるのでしょうか?スケルトン物件のメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。

スケルトン物件のメリット

スケルトン物件は、何も手が付けられていない状態の物件であるため、アレンジの自由度が高く、自分の思い通りの内装にできるというメリットがあります。そのため、他の物件との違いを出しやすいと言えるでしょう。
設備も自分で選んだものを設置するため、保証期間や仕入れ先が明確です。そのため、もし設備に不具合が生じたとしても、その後の対応を行いやすいというメリットがあります。
前契約者が事業拡大などを理由に退去した場合は問題ありませんが、何らかのトラブルが発生して退去した場合には居抜き物件だと、前入居者の悪い印象を残してしまう可能性があります。スケルトン物件はイメージが一掃されるため、前契約者の影響を受けにくいのがメリットと言えるでしょう。

スケルトン物件のデメリット

スケルトン物件は、思い通りの内装に1から仕上げることができるのがメリットでしたが、裏を返すと、スケルトンのままでは何もできないため、内装を仕上げるための費用が大きくなってしまうことがデメリットと言えるでしょう。
また、1から仕上げるということは、それだけ内装が仕上がるまでに時間がかかってしまうことになります。そのため、早く事業をスタートさせたいと思っていても、オープンまでに時間がかかってしまうという点も大きなデメリットです。
この内装工事を行っている間は、事業収入を得ることができないだけでなく、賃貸借契約の成立によって家賃を支払わなければならない状態です。支出だけが生じている状態であるため、ある程度の資金を準備しておく必要があるというのがデメリットと言えるでしょう。

居抜き物件のメリットとデメリット

居抜き物件とは、前契約者が使っていた状態のままの物件です。設備や造作、什器備品等が備わっている状態であるため、多少の手直しだけですぐに使うことができます。スケルトン物件の見出しでも触れたように、基本的には元通りにしてから退去するのが一般的ですが、元通りにするには費用が発生します。経営がうまくいかず退去する契約者の場合は、現状に戻す費用すら残っていない可能性があります。そのような場合には、物件オーナーの許可を得ることで居抜き状態のまま退去することが可能です。
居抜き物件にはどんなメリットやデメリットがあるのでしょうか?居抜き物件のメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。

居抜き物件のメリット

居抜き物件は、設備や造作、什器備品等が備わっている状態であるため、内装費用をかなり抑えることができます。事業内容が前契約者と同じ場合には、傷んでいる内装の修繕だけで済むため、必要最低限の支出だけで済むのがメリットと言えるでしょう。
スケルトン物件の場合には、内装工事に時間がかかってしまうため、オープンまでに時間がかかるというデメリットがありましたが、内装工事が必要最低限で済むほか、工事に必要な打ち合わせ期間も短縮できるためすぐにオープンできます。そのため、無駄な家賃を支払うことなく、効率良くオープンにつなげることができるでしょう。
前契約者が同じ業種で、事業拡大といった理由で退去した場合には、前契約者のお客さんをそのまま取り込むことができる可能性があります。オープンしてからは軌道に乗るまでに時間がかかるのが一般的であるため、お客さんを取り込むことができる可能性があるのは大きなメリットと言えるでしょう。

居抜き物件のデメリット

居抜き物件は、うまく残っている設備や造作、什器備品等に合わせていく必要があるため、自分の思い通りにできない場合があります。自分の思い通りにしようとすると、スケルトン物件で1から手を加えた方が費用を抑えることができる場合があるので注意が必要です。
前契約者が残していった設備などにトラブルが発生する場合もあります。機材が故障した場合には、自分で修理を行う必要がありますが、保証期間内の設備であっても、前入居者が保証書を残していないと自費での修理になってしまいます。古い設備を残している場合は、いくら設備費用を抑えることができても、無駄な修理費用が発生してしまうことが大きなデメリットと言えるでしょう。
また、前契約者が同じ業種で、周囲の評判が良いと、前契約者のお客さんを取り込むことができるというメリットがありましたが、悪い評判だとその印象を引き継ぐことになります。せっかくオープンしてもお客さんを取り込むことができない可能性があることが、大きなデメリットと言えるでしょう。

参考記事:居抜き物件のメリットとデメリットを解説!契約時に確認すべきポイントとは?

忘れがち!?居抜き物件に発生する「造作譲渡料」

設備が残されている居抜き物件。電器やガス、水道、中には冷蔵庫、冷凍庫、シンクにガス台、客席のテーブルや椅子、お皿やグラスまで揃っている物件もあります。上手く活用できればかなりのコスト削減に繋がるでしょう。
しかし、これには「造作譲渡料」というものがかかる場合がほとんどです。造作譲渡料とは、残された設備を使用するために前オーナーから買い取ることを言います。
ただし、飲食店のジャンルが異なれば必要な設備も当然変わってきますし、また、冷蔵庫は動くのかというチェックも必要です。いらない設備の処分にお金がかかってしまったということにもなりかねません。
とはいえ、造作譲渡費用なしで、設備を使っていいよ!という物件もあったりします。
まずはこういった費用が存在するということを覚えておき、その時がきたら、前オーナーと円満交渉に持ち込みましょう。

知らなきゃ損!スケルトン物件の方がお得な2つの視点

一般的に内装費用は「居抜き<スケルトン」と言われていますが、以下にスケルトン物件を活用した方が安くなるパターンをご紹介します。居抜き物件だけに絞って探すのではなく、下記の条件にあてはまるものを探すなど、広い視野を持って物件を選びましょう。

【条件1】設備が整っているスケルトン物件がある

スケルトン物件と言われているものでも、受け渡しの状態はさまざま。中には壁や床などの基本工事が終わっているもの、ダクトや給湯器、エアコンが付属のスケルトン物件なんかもあるそうです。このような物件であれば、内装を自分の思い通り、自由に作りながらコストダウンすることが可能です。

【条件2】居抜きを見つけたが、前店舗から業態が変わる

同じ飲食店でもフレンチから焼き鳥店へといったように業態が異なるとします。この場合、そのまま使える設備は少なく、また接客の動線を考えるとレイアウトの大きな変更が出てくる可能性が高いです。こうなると居抜きのメリットはなくなり、解体費用などでかえって高額になってしまうこともありますので注意しましょう。

この記事の監修
株式会社USEN/canaeru 開業コンサルタント

○会社事業内容
IoTプラットフォーム事業・音楽配信事業・エネルギー事業・保険事業・店舗開業支援事業・店舗運用支援事業・店舗通販事業。

○canaeru 開業コンサルタント
銀行出身者、日本政策金融公庫出身者、不動産業界出身者、元飲食店オーナーを中心に構成された店舗開業のプロフェッショナル集団。
開業資金に関する相談、物件探し、事業計画書の作成やその他の店舗開業における課題の解決に取り組む。

【特集:トラブルシューティング】の記事

>><記事まとめ>を見る

canaeruは年間300件以上の開業サポート実績!

メールアドレスの登録で
開業までのサポート完全無料で受けられます!

個人情報の取り扱いについて

メールアドレスを入力してください

無料会員登録でできること
① 「日本政策金融公庫」の創業融資をはじめとする資金調達の相談が出来る!
② 開業時に必要な事業計画書の作成サポートが受けられる!
③ 店舗開業や運営に関するさまざまな疑問点・お悩みを何度でも相談可能!
※ 金融機関出身者、元飲食店オーナーら店舗開業のプロが対応します

PAGETOPへ