お得なはずの居抜き物件で大損してしまう可能性

飲食店は前オーナーの設備などが残された「居抜き物件」の方が、改装費用を抑えられるということもあり、人気物件となっています。しかし、少し視点を変えてみると、内装設備がない「スケルトン物件」にも利点があり、こちらの方がかえってよかったりもします。その理由を解説してきます。

スケルトン物件とは、内装が何もない状態で、コンクリートが打ちっぱなしになっていたり配管がむき出しになっていたりする物件のことです。物件の賃貸借契約では、基本的に原状回復と言って、元の状態に戻してから返すという内容が盛り込まれていることが多いため、スケルトン状態になっているのが一般的です。
スケルトン物件にはどんなメリットやデメリットがあるのでしょうか？スケルトン物件のメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。

居抜き物件とは、前契約者が使っていた状態のままの物件です。設備や造作、什器備品等が備わっている状態であるため、多少の手直しだけですぐに使うことができます。スケルトン物件の見出しでも触れたように、基本的には元通りにしてから退去するのが一般的ですが、元通りにするには費用が発生します。経営がうまくいかず退去する契約者の場合は、現状に戻す費用すら残っていない可能性があります。そのような場合には、物件オーナーの許可を得ることで居抜き状態のまま退去することが可能です。
居抜き物件にはどんなメリットやデメリットがあるのでしょうか？居抜き物件のメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。

設備が残されている居抜き物件。電器やガス、水道、中には冷蔵庫、冷凍庫、シンクにガス台、客席のテーブルや椅子、お皿やグラスまで揃っている物件もあります。上手く活用できればかなりのコスト削減に繋がるでしょう。
しかし、これには「造作譲渡料」というものがかかる場合がほとんどです。造作譲渡料とは、残された設備を使用するために前オーナーから買い取ることを言います。
ただし、飲食店のジャンルが異なれば必要な設備も当然変わってきますし、また、冷蔵庫は動くのかというチェックも必要です。いらない設備の処分にお金がかかってしまったということにもなりかねません。
とはいえ、造作譲渡費用なしで、設備を使っていいよ！という物件もあったりします。
まずはこういった費用が存在するということを覚えておき、その時がきたら、前オーナーと円満交渉に持ち込みましょう。

一般的に内装費用は「居抜き＜スケルトン」と言われていますが、以下にスケルトン物件を活用した方が安くなるパターンをご紹介します。居抜き物件だけに絞って探すのではなく、下記の条件にあてはまるものを探すなど、広い視野を持って物件を選びましょう。

この記事の監修
株式会社USEN/canaeru 開業コンサルタント

○会社事業内容
IoTプラットフォーム事業・音楽配信事業・エネルギー事業・保険事業・店舗開業支援事業・店舗運用支援事業・店舗通販事業。

○canaeru 開業コンサルタント
銀行出身者、日本政策金融公庫出身者、不動産業界出身者、元飲食店オーナーを中心に構成された店舗開業のプロフェッショナル集団。
開業資金に関する相談、物件探し、事業計画書の作成やその他の店舗開業における課題の解決に取り組む。

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