居抜き物件のメリットとデメリットを解説！契約時に確認すべきポイントとは？

低コストで開業したい場合、まず検討するのが「居抜き物件」の利用でしょう。居抜き物件は「初期費用を抑えて開業したい」と考える人にはメリットが多いように見えますが、一方でさまざまなデメリットも存在します。開業後、物件選びで後悔しないためには、双方をしっかり理解したうえで物件を契約しなければなりません。

そこで本記事では、居抜き物件のメリット・デメリットや契約時に確認すべきポイントについて解説します。居抜き物件を検討している方は、本記事を最後まで読んでいただき、ぜひ参考にしてください。

居抜き物件とは、前に入居していた店舗の内装や設備などがそのまま残った状態の物件のことです。居抜き物件のほかに、居抜き店舗、内装付きの店舗物件などと表現されることもあります。

一方、店舗の内装や設備などは備えておらず、建物の骨組みだけの「スケルトン物件」や、エアコンやトイレといった一部設備がある状態の「一部居抜き」「半スケルトン」と呼ばれる物件もあります。

店舗を開業する場合、自宅を使用しない限り店舗を取得しなければなりません。初期投資という側面から見ると、一から店舗を作りあげるスケルトン物件よりもある程度の工程を省略できる居抜き物件の方がコストカットできるのは明らかですが、そのほかにどのようなメリットがあるのでしょうか。

一から店舗づくりを行わなくて済む居抜き物件は、「なんとなくお得」というイメージをお持ちの方も多いのではないでしょうか。具体的にどのような面で「お得」なのか、居抜き物件の3つのメリットを解説します。

居抜き物件には多くのメリットがあり、スピーディに飲食店を開業したい方にとっては魅力的と言えます。しかし、すべての開業主にメリットがあるわけではありません。次に、居抜き物件を契約するデメリットについても解説していきます。

実際に、居抜き物件とスケルトン物件ではどれくらい初期投資が変わるのでしょうか。ここからは、開業に必要な項目とおおよその費用を入れた比較表を見ていきましょう。今回は、坪数15坪（席数20席程度）、家賃20万円（月額）の居酒屋をモデルにしています。

支出項目	居抜き物件	スケルトン物件
設計費	30万円	100万円
工事費（内装等）	220万円	850万円
厨房機器	100万円	800万円
什器（家具や照明等）	40万円	300万円
備品（食器等）	30万円	80万円
造作譲渡費	300万円	0円
空家賃	20万円	60万円
仲介手数料	20万円	20万円
人件費（募集・採用）	30万円	30万円
広告費	30万円	50万円
運転資金	60万円	60万円
合計	880万円	2,350万円

上記は一例ですが、居抜き物件の開業費はスケルトン物件より約1/3の金額となっています。内訳を見てみると、大きく差が出ているのは工事や厨房機器に関する項目です。

工事費は坪単価で算出していますが、一般的な相場は居抜き物件の場合平均約15〜30万円、スケルトン物件の場合平均で約30〜50万円と言われています。
厨房機器などの大型機器を前店舗から譲渡してもらえるのであれば、初期投資を大きく抑えることができるでしょう。

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居抜き物件の確認ポイントをまとめました。
以下の6つのポイントは必ずチェックしましょう。

居抜き物件には初期投資を抑えながら短期間で開業できるメリットがある一方で、内装の自由度が低いといったデメリットもあります。開業後の店舗運営を具体的にイメージしたうえで、居抜き物件が最適かどうかを検討する必要があるでしょう。

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この記事の監修
株式会社USEN/canaeru 開業コンサルタント

○会社事業内容
IoTプラットフォーム事業・音楽配信事業・エネルギー事業・保険事業・店舗開業支援事業・店舗運用支援事業・店舗通販事業。

○canaeru 開業コンサルタント
銀行出身者、日本政策金融公庫出身者、不動産業界出身者、元飲食店オーナーを中心に構成された店舗開業のプロフェッショナル集団。
開業資金に関する相談、物件探し、事業計画書の作成やその他の店舗開業における課題の解決に取り組む。