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店舗物件を探す前に知る「内装工事の費用」…ローン組める?本当にお金がかかるのは?|内装工事のすべて

物件探し前に知る「居抜き」vs「スケルトン」…内装工事で本当に費用がかかるのは?_記事画像

飲食店などを開業する場合、その内装工事にかかる費用が高額になるケースがあります。
都内の一等地なら、内装に何億ものお金がかかることも珍しくありません。
例えばカフェならいくら?・・・
内装工事費を抑えるポイントを解説します。

まず、「居抜き物件」か「スケルトン物件」で大きく変わることを知っておく

店舗物件の場合、その物件の配管などをいちから設置する「スケルトン」か、すでに必要なものが揃っている「居抜き」にするかで、内装工事費用が大きく変わります。
前テナントが同業種の居抜き物件の場合は、厨房設備、調理器具や座席など、営業に必要なものが一式揃っていることがあります。そのままで問題がなければ、新たに配管工事などを行う必要がないため工事費用は安く上がります。ただし、備え付けの設備を買い取る際に「造作譲渡費用」が発生する場合もあるので、予算を組む際には注意しましょう。
「スケルトン」は、建物躯体のみで内装をすべて取り除いた状態のことを指します。そのため、電気、ガス、空調設備など、すべていちから設置する必要がありますが、より自由度が高いお店作りが可能になるというメリットがあります。

まず、「居抜き物件」か「スケルトン物件」で大きく変わることを知っておく

内装工事でお金がかかる工事はどれ?

内装工事において、本当にお金のかかる場所はどこなのでしょうか。
店舗の業種や規模によってさまざまな違いはありますが、一般的には以下のポイントになります。

内装工事でお金がかかる工事はどれ?

電気工事

コンセント、照明器具、冷蔵庫などの配線工事などが含まれます。居抜きであれば20万円前後、スケルトンの場合は100万円前後がかかります。

ガス工事

一から取り付ける場合は40万円前後、居抜きで器具の付け替えのみであれば10万円前後に抑えられます。

水道工事

トイレの配管などを一から設置するのであれば120万円ほど、居抜きであれば10万円ほどに。

ダクト工事

空気の流れを作るための「ダクト工事」は足場設置とダクトの設置費用だけでも150万前後がかかります。

意外と高額になる内装とは?

内装工事は電気、ガスなどの必要不可欠な設備を設置するだけでも、高額な費用がかかります。
しかし、お店のインテリアにまったくお金をかけないとなると、簡素なお店になってしまいます。
例えば、居酒屋やバーなら、お酒をたくさん並べられる棚を作りたい、座り心地のよい椅子を置きたいなど、いろいろとアイデアが浮かんできます。
棚を設置するのも業者に頼むと費用が高くなったり、トイレに洗浄機付便座を取り付けたりするだけでも、費用が結構かかります。
お店のインテリア、プラスアルファで設置したい設備などは、ネットで似たようなものを安く探す、リサイクルショップを訪れるなどをして、その費用を抑えることを考えましょう。

意外と高額になる内装とは?

店舗の内装工事費用は坪単価によっても変化する

スケルトン物件であれば、15坪ほどの店舗の内装工事費用の相場は、1坪30万円~50万円といったところです。
しかし、この坪単価はあくまで15坪だった場合の目安。実は、電気やガス、水道やダクトなどの必要不可欠な設備工事費が内装工事費全体の50%ほどを占めていて、それは10坪のお店でも50坪のお店でも、ほとんど変わりません。
そのため、15坪の坪単価を基準とすると、10坪のお店の坪単価はそれより割高になりますし、50坪ならぐっと安くなります。
工事を依頼する業者を検討する際、何を基準にした坪単価なのかを確認せず、かかる費用を「店舗の坪数×業者がうたう坪単価」と安易に計算するのは危険です。
実際の見積もりと大きくかけ離れてしまう可能性がありますので、気をつけましょう。

店舗の内装工事費用は坪単価によっても変化する

「居抜き」の問題点とは?

飲食店の場合、厨房設備の工事に大きな費用がかかります。
その額は、内装工事費用の実に40%を占めることがありますので、いかに節約するかが大きなポイントです。
居抜き物件で厨房設備がある場合は、大きく節約することが可能です。
ただし、既存の店舗を使用する場合、なぜ以前の店舗がこの場所を撤退したのかもきちんと把握しておきましょう。
工事費用を安くあげられる居抜きでも、立地条件が悪いと売上げに大きな影響を及ぼします。
居抜き物件を選択する場合には、費用以外にも、立地条件や周囲のライバル店舗とのバランスなどを詳しく調査しながら検討しましょう。

見積もりは必ず複数社に依頼して比較する

内装工事にかかる費用は、工事を依頼する業者によって大きく異なる場合があります。
業者によっては、依頼した工事にかかる費用の他にも、必要のない工事を見積もりに入れられることもあり得ます。お店の内装工事を検討する際は、最低でも3社に見積もりを依頼するようにしましょう。
見積もりを比較検討し、どうしても予算と合わないときは値下げ交渉をするのも手段のひとつ。
ただ「安くしてください」ではなく、譲れない部分はどこなのか、どの程度の予算までなら出せるのかを明確に伝えるようにしましょう。

出せるお金はいくらか?を事前に決めておく重要性

店舗の内装工事はいちから始めると、1千万単位の金額になってもおかしくありません。
内装費用にいくらまで掛けられるかをきちんと計算し、複数の業者に見積もりを依頼することが大切です。

出せるお金はいくらか?を事前に決めておく重要性

内装工事費用はローンが組めるのか?

内装工事には、ほとんどローンは利用できません。
現金払いが原則のため、自己資金が潤沢でない場合は、金融機関から融資を受けることになります。
銀行以外でも、財務省所管の「日本政策金融公庫(旧:国民生活金融公庫)」が、中小企業や起業向けの融資を扱っています。
工事の見積りが出たら、店舗の事業計画書などを持参して窓口で相談しましょう。
決裁が下りて契約が成立したら、工事代金は金融機関から直接業者に支払われることになります。
代金を支払うタイミングですが、工事完了後に一括という業者はほぼありません。
一般的には、工事を着手する前に全体の3分の1を、工程の中間で3分の1を、完了後に残りの3分の1を支払います。
工事規模が小さい場合は、業者がその間負担する金額も小さいので、着手金として50%、工事完了後に残り50%というケースもあります。
業者の経営規模にもよりますので、契約時に必ず確認するようにしましょう。

また、工程の途中、壁の補強が必要になったなどの理由から、見積もりにはなかった追加工事が発生することがあります。
しかし、融資額は途中で変えることはできませんので、勝手に工事を進めることのないよう、業者と事前に取り決めをしておき、本当に必要な工事なのかどうかの見極めをするようにしましょう。

内装工事費用はローンが組めるのか?

内装工事費用にお金がかかる場合は全体の計画の見直しを

銀行でも日本政策金融公庫でも、融資を受ける際には、自己資金額に加え、返済計画を盛り込んだ事業計画書の中身が重要視されます。
立地条件、見込み客数、想定客単価などから算出した目標の70~80%の売上で諸経費を賄え、返済できるというのが目安です。
ここにオーナーの経験や実績、熱意などの判断が加味されますが、融資額が大きくなるようであれば当然、なかなか決済は下りません。

仮に内装工事の見積もりが自分の計算の範囲内だったとしても、実際に金融機関が融資できる可能額を超えてしまうのであれば、全体の計画を見直すしかありません。
素材のグレードを落とす、エアコンや冷蔵庫などの設備は中古を利用する、塗装などの自分でできる工事は自分でするなど、内装の項目を一つ一つチェックして、代替えできるものはないか、譲れるものはないか、吟味しましょう。

この記事の監修
株式会社USEN/canaeru 開業コンサルタント

○会社事業内容
IoTプラットフォーム事業・音楽配信事業・エネルギー事業・保険事業・店舗開業支援事業・店舗運用支援事業・店舗通販事業。

○canaeru 開業コンサルタント
銀行出身者、日本政策金融公庫出身者、不動産業界出身者、元飲食店オーナーを中心に構成された店舗開業のプロフェッショナル集団。
開業資金に関する相談、物件探し、事業計画書の作成やその他の店舗開業における課題の解決に取り組む。

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