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飲食店の物件選びに必要な知識と選び方のコツを解説！開業までの流れも把握しよう
飲食店開業において、物件選びは開業後の成功を左右すると言っても過言ではないでしょう。しかし、初めて飲食店を開業する人にとっては、手順や選び方のコツがわからず不安も大きいはずです。
この記事では、飲食店の物件を探すために必要な知識をまとめています。選ぶ際のポイントや物件取得費についても解説しているので、これから開業予定の方はぜひ参考にしてみてください。最後まで読むことで、物件探しに対する不安感を軽減できるでしょう。
飲食店の物件を契約するまでの流れ
飲食店の物件選びは、次の手順で進行していきます。
1.立地や条件を決める
2.条件に合致した物件を探す
3.内見に足を運ぶ
4.契約の申し込み、審査を行う
上記の中で特に重要な工程は、最初に行う「立地・条件決め」です。立地や家賃、広さは開業後の経営に大きく影響するため、しっかり時間を割いて条件を検討してください。この段階で、妥協できるポイント、妥協できないポイントもある程度定めておくとよいでしょう。
どのような物件を探すかを決めたあとは、仲介会社を経由して希望条件に近い物件を探していきます。自分の希望をすべて満たす物件がすぐに見つかるケースは稀なので、複数の仲介会社を利用する探し方がおすすめです。調査のアンテナを広げて、物件の候補を増やしておきましょう。
物件資料を見てある程度の件数まで絞れたら、現地で内見を行い、問題ないと判断できれば契約の手続きを進めます。希望する条件によってはなかなか物件が見つからないこともあるので、開店まで十分なゆとりを持って物件探しに取り組むことが大切です。
次の項目からは、それぞれの工程を詳しく解説していきます。
①飲食店を開業する場所を決める
飲食店開業において、店舗の立地は最重要項目です。どのような場所で開店するかによって、店のコンセプトづくりや開店後の売上などを大きく左右します。飲食店を開店する立地の候補は、主に以下の7つです。
・歓楽街
・駅前
・商業施設内
・オフィス街
・住宅街
・学生街
・ロードサイド
それぞれの特徴を解説していきます。
歓楽街
| 特徴 | ・集客しやすい ・ターゲット層が広い ・競合店舗が多い |
| おすすめの業態 | ・居酒屋、バー、焼肉店など |
その反面、ほかの物件と比較して家賃相場は高めに設定されています。競合店も多くなりがちなので、周囲との差別化が重要なポイントになるでしょう。
駅前
| 特徴 | ・ターゲット層が広い ・直接来店が多い ・アルコール需要が高い |
| おすすめの業態 | そば屋、ラーメン屋、居酒屋、バー、カフェなど |
家賃相場は大きな駅ほど高く設定されています。支払う家賃が広告費代わりになると考えられるかが、検討するポイントです。また、入居審査が厳しいテナントも多いので、候補の物件が見つかった際は早めに条件を確認しておきましょう。
商業施設内
| 特徴 | ・ファミリー層が多い ・天候で客足が左右されにくい ・施設側から課せられる制約がある |
| おすすめの業態 | ファミリー向け飲食店、イタリアン・アジアンレストラン、カフェなど |
ただし、商業施設には特有のデメリットがあります。
・固定家賃ではなく「売上歩合家賃」が多い
・家賃以外の諸経費を請求されることが多い
・営業時間に制限がある
施設の駐車場代やイベント費用を負担する契約内容も多いので、事前に細かい条件を確認し、メリットとデメリットを天秤にかけたうえで検討してみてください。
オフィス街
| 特徴 | ・サラリーマン層が多い ・ランチ需要が高い ・土日祝日は客足が遠のく |
| おすすめの業態 | 定食屋、ラーメン屋など |
オフィス街の来店客は、過半数がサラリーマン層です。平日のランチや仕事帰りのチョイ飲み需要が高く、回転率の高い業態に向いているでしょう。
平日は混雑することが見込まれるオフィス街ですが、休日は客足が著しく減少することも特徴の一つです。また、同じような業種が立ち並ぶため、競合店との差別化を行う必要があります。
どのような戦略でサラリーマン層にリーチさせるのか、平日の売上に頼る資金繰りで問題ないか、しっかり考え抜いたうえで出店しましょう。
住宅街
| 特徴 | ・ファミリー層が多い ・駅から離れている ・賃料が安い ・住民の特徴にあわせた戦略が必要 |
| おすすめの業態 | 日本料理店、フレンチ・イタリアンレストラン、定食屋、バーなどなど |
ファミリー層が来店の多くを占める住宅街は、ゆったりとランチやコース料理を楽しめる業態に向いています。地域に根付いた営業を行えば、常連客も獲得できるでしょう。ほかのエリアと比較して賃料が低いため、固定費を削減して経営できることもメリットです。
住宅街エリアでは、住民の特徴にあわせた地域化が営業するうえでのポイントになります。高級住宅街であれば品質重視の高価格帯メニュー。一般的な住宅街であれば、リーズナブルなメニューが適しています。子どもが多い地域ではキッズメニューの提供を、カップルが多い地域では雰囲気のよい店づくりを検討するのもよいでしょう。
住宅街での出店は、騒音や匂いなどでトラブルになることもあります。地域住民の特徴や、物件の造りなども考慮して立地することをおすすめします。
関連記事：キッズメニューの需要が拡大中！メニューづくりのポイントとは？
関連記事：飲食店を開業するなら住宅街を狙え！メリット・デメリットも詳しく解説？
学生街
| 特徴 | ・学生客が多い ・ピークタイムに来店が偏りやすい ・客単価が低い |
| おすすめの業態 | 定食屋、ファストフード、カフェ、スイーツショップなど |
学生街は、近くに大学があったり、学生寮があったりするエリアを指します。エリアの特徴からもわかるように、顧客層の中心となるのは学生です。学生客の口コミは拡散されるスピードが早く、一度良い評判が広まれば一定の来客を見込めます。
学生街に出店する際の注意点は客単価です。学生客は、基本的に高価格帯のお店をリピートする経済力がありません。必然的に低単価で回転率を重視する営業になるため、出店予定の業態が適しているか事前に考えてみましょう。
ロードサイド
| 特徴 | ・ターゲット層が広い ・車での来店が多い ・郊外は家賃相場が低い ・アルコール需要が低い |
| おすすめの業態 | レストラン、定食屋など |
ロードサイドとは、幹線道路や大通り沿いに面するエリアを指します。朝晩問わずさまざまな客層が訪れるため、幅広いメニューを取り扱う業態に適した立地です。一方で、車で来店するお客様が多いので、アルコールを中心に提供する業態は不向きと言えます。
ロードサイド、特に郊外へ出店する場合は、宣伝方法を工夫する必要があります。「目立つ看板を設置する」「周辺地域に広告を出す」など、どのような方法で通りすがりの来店を増やすか考えておきましょう。
郊外のロードサイド物件は都市部より家賃相場が低めです。しかし、宣伝費用が大きくなりすぎては元も子もありません。事前にしっかり立地調査を行い、開店後の来客を増やす戦略を考えてみてください。店舗面積が広い物件が多いため、スタッフの人数を確保できるかも考慮するとよいでしょう。
②物件の条件を決める
立地する場所を定めた後は、物件の細かい条件を決めていきます。
エリアによって大まかな家賃相場はありますが、条件次第で賃料や初期費用が2倍以上高くなるケースも珍しくありません。譲れない条件、妥協できる条件はなにか、あらかじめ考えておくとよいでしょう。
物件の条件を決めるポイントを大きく分類すると以下の2点になります。
・路面かビルインか
・居抜きかスケルトンか
それぞれ詳しく解説していきます。
路面店か空中店か
【路面店】
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・通行客の来店が多い ・宣伝を行いやすい ・営業の自由度が高い | ・賃料が高額 ・空き物件が少ない |
その反面、路面店の賃料は総じて高めに設定されています。特に、駅前や歓楽街のような密集エリアでは、近隣と比較して2倍以上の賃料が設定されているケースも珍しくありません。
また、人気エリアの物件は退去するオーナーが少なく、仲介会社にコネクションがないとなかなか物件情報を得られない可能性もあります。路面店への出店を希望する場合は、早い段階から情報収集を行う必要があるでしょう。
【空中店】
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・賃料が安い ・静かな雰囲気を作りやすい ・物件数が多い | ・通行人の来店が少ない |
空中店を選ぶ最大のデメリットは、通行人の来店の少なさ。通りがかりに来店するケースが少なく、宣伝をしなければ集客に苦労しがちです。賃料の安さだけで判断せず、「どの程度広告費をかけられるか」「有効なプロモーションを打ち出せるか」も含めて検討しましょう。
居抜き物件かスケルトン物件か
【居抜き物件】
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・開業コストを抑えられる ・開店までの期間を短縮できる ・前テナントの設備を使用できる | ・好みの内装に仕上げにくい ・元々入居していた店舗のイメージが残りやすい ・造作譲渡費がかかる場合がある |
居抜き物件を選ぶ際の注意点は、ゼロから店舗のレイアウトを考えたい方には向いていないことです。ゼロから内装を作る場合は、引き継いだ内装を取り壊してから工事することになります。内装にこだわってしまうと、かえって大きな工事費が発生するでしょう。また、内装や厨房設備を引き継ぐ際に造作譲渡費がかかる場合もあるので注意してください。
関連記事：居抜き物件のメリットとデメリットを解説！契約時に確認すべきポイントとは？
【スケルトン物件】
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・自由にレイアウトを決められる ・新しい設備を導入できる | ・開業コストが高くなる ・退去費用が高くなる |
スケルトン物件を契約する最大のメリットは、ゼロから店舗を作れる点です。「こんなお店にしたい」という理想をすべて反映できるため、細部までこだわった店舗づくりができます。
その反面、内装や設備には多額の初期投資が必要です。ゼロからすべて準備することを考えると、開業までに1,000万円以上かかるケースも珍しくありません。また、退去時はスケルトン状態に戻す「原状回復」を行う必要があり、二重で工事費が発生します。
スケルトン物件で内装を作り込みたい場合は、どの程度初期費用をかけられるか計算したうえで契約しましょう。
③物件の内見～契約を行う
物件の立地や条件を固め、ある程度候補を絞り込んだらいよいよ物件の内見を行います。紙面上ではわからない細かいポイントを確認して、契約する物件を決めましょう。
物件が決まった後は、仲介会社や大家と細かい条件を確認し、契約締結に進みます。
・内見時のポイント
・契約時のポイント
初めて飲食店を開業する方向けにそれぞれポイントを紹介していくので、念頭に入れておきましょう。
内見時のポイント
内見に行ったら、まずは実際に稼働できる席数をチェックしましょう。図面上は席数を多く取れるように見えても、実際は図面ではわからないデッドスペースを発見する場合があります。「想定していたよりも席数が取れない」ということも起こりえるので、注文から提供までの導線をシミュレーションしながら確認しておきましょう。
また、居抜き物件を内見する際は、内装や設備の劣化状態もチェックする必要があります。予想以上に劣化が激しいと、開業後すぐに買い替えや工事を行うことになりかねません。居抜き物件の場合、そのような状況になると居抜きを選ぶ利点が薄れてしまうため、細部まで劣化状態をチェックしておきましょう。
あわせて、店舗の前の通行量や周辺環境なども確認しておくのがベターです。
契約時のポイント
物件契約で重要なポイントは早め早めの行動を心がけることです。内見して「良い」と感じた物件は、ほかにも入居希望者がいるかもしれません。ほかの希望者に即決されてしまえば、せっかく内見まで進んだ物件を候補から外すことになります。
気に入った物件が見つかったら、早めに入居を申し込んでしまうのがおすすめです。通常の仲介会社は、入居申し込みの段階であれば契約をキャンセルできます。ただし、キャンセル前提で申し込むと心証が悪くなるので「前向きに検討しているがほかの候補もある」と正直に状況を伝えておくことが大切です。担当者への対応次第では、入居申し込みをせずに数日待ってくれることもあるでしょう。
また、条件交渉が可能な物件の場合は「フリーレント」の交渉も試してみてください。フリーレントとは、入居後の一定期間、賃料を無料にしてもらうことです。物件オーナーによって対応の可否は異なりますが、交渉が成立すれば開店準備中に発生するコストを削減できます。ダメ元でもいいので、フリーレントをできないか確認してみるのがおすすめです。
飲食店の物件取得に必要な費用
飲食店の物件取得において発生する主な費用は、以下の通りです。
| 項目 | 相場 |
|---|---|
| 保証金 | 賃料の10?20か月分 |
| 礼金 | 礼金賃料の0?2か月分 |
| 前家賃 | 翌月分の賃料（1か月分） |
| 仲介手数料 | 賃料の1か月分 |
| 造作譲渡費（居抜き物件の場合） | 100?300万円 ※設備状況によって大きく変動 |
物件取得費用は、少なくとも、予定している賃料の10か月分以上の費用を見積もっておきましょう。家賃15万円の物件であれば、150?200万円ほどです。居抜き物件の場合は造作譲渡費も発生する場合があるため、さらに100万円以上の予算を確保する必要があります。
仲介会社や大家によって条件が異なる項目も多いので、内見前に大まかな費用を聞いておくとよいでしょう。
飲食店の物件選びを成功させるためのポイント
飲食店の物件選びを成功させるためのポイントは、以下の3点です。
・多くの物件情報を得られるようにする
・事前に妥協できるラインを決めておく
・業態や客層を意識して探す
上記を意識するだけでも、物件探しの効率はグッと高まります。それぞれ解説していくので、ぜひ参考にしてみてください。
多くの物件情報を得られるようにする
大前提に、人気物件はすぐに入居者が決まる、ということを意識しておきましょう。「この物件が良いな」と思ったときにはすでにほかの誰かが申し込んでいるというのは、よくある状況です。
条件が良い物件情報を早めに入手するには、アンテナを張り巡らせて探す必要があります。
・複数の仲介会社から探す
・インターネットから情報を得る
・知人から紹介してもらう
・出店希望エリアに足を運んで空物件を探す
情報網を広げれば広げるほど多くの物件と巡り会えるはずです。少しでも理想に近い物件を見つけるためにも、情報を収集する範囲は広げておきましょう。また、出店エリアにこだわりがある場合は、現地に赴き、足で探すとまだ仲介会社サイトにも載っていない空物件に出会うことがあります。オンラインだけに頼らず、オフラインでの物件探しも検討してみてください。
事前に妥協できるラインを決めておく
飲食店の物件探しにおいて、理想の条件が完全に満たされる物件を見つけるのは至難の業です。大多数の開業者は、一定の妥協ラインを決めて物件探しに臨んでいます。事前に優先順位を決めておくことが成功のポイントです。
（例）
・賃料は「絶対に15万円以下」
・立地は「できればオフィス街」
・席数は「20席以上確保できればよい」
上記のように、段階的に条件を設定すれば物件を見つけやすくなります。譲れない条件が1、2個程度であれば、候補を見つけられないということはまずないでしょう。
仲介会社に条件を伝える際のポイントは、妥協できるラインと譲れないラインを正確に伝えることです。そうすれば、こちらの意図を汲み取って紹介してもらえるので、効率良く物件探しを進められます。
業態や客層を意識して探す
物件探し中に失念しやすいことは、業態や客層を意識して探すことです。賃料を意識しすぎた結果「想定していた客層とマッチしなかった」ということが起こりかねません。
当然ながら、初期費用やランニングコストに影響する家賃は重要な要素です。しかし、開業後は来店が増えないと売上が上がりません。物件の取得費用を意識しつつ、開店後の集客ビジョンも忘れないことが大切です。
仲介会社を経由する場合は、担当者にお店の集客ビジョンも伝えておくとよいでしょう。100％とはいかずとも、ある程度客層に見合った物件を紹介してくれるはずです。
飲食店の物件選びは開業後の成功を左右する！
飲食店の物件選びは、開業後の成功を大きく左右します。物件選びがすべてとは言いませんが、重要なステップであることは間違いありません。少しでも良い物件と巡り会うために、戦略的な情報収集を心がけましょう。
canaeruでは「飲食店の物件探しに役立つセミナー」を開催しています。居抜き物件に関するセミナーも開催しているので、飲食店を開業予定の方はぜひ参加してみてください。
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この記事の監修
株式会社USEN/canaeru 開業コンサルタント
○会社事業内容
IoTプラットフォーム事業・音楽配信事業・エネルギー事業・保険事業・店舗開業支援事業・店舗運用支援事業・店舗通販事業。
○canaeru 開業コンサルタント
銀行出身者、日本政策金融公庫出身者、不動産業界出身者、元飲食店オーナーを中心に構成された店舗開業のプロフェッショナル集団。
開業資金に関する相談、物件探し、事業計画書の作成やその他の店舗開業における課題の解決に取り組む。
