好条件の店舗物件を見つけるためにはどのようなポイントに注意するべきなのか。いち早く条件のよい店舗物件情報を入手するための5つのポイントを紹介していきます。
目次
物件探しの一連の流れ
まずはどのような物件を借りる必要があるのかをしっかりと考えます。
この部分が疎かになってしまうと後で「思っていたよりも店舗が狭かった」「思っていたよりも人通りが少なかった」といったトラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。
ある程度どんな物件を借りるかの諸条件が決まった後は、不動産会社を訪れて条件に合った物件を探してもらうか、自身で不動産ポータルサイトなどを使って検索します。
いくつか物件を絞った後は、実際に物件の内見を行って、理想通りの物件かどうかを確認します。
内見を行って物件が気に入った場合には申し込みに移り、その後入居審査を受けることになりますが、業種次第では物件オーナーの許可が下りない可能性もあるため、最初に業種を伝えておき、問題がないかどうかを確認しておくと無駄を省くことが可能です。
入居審査が下りた後は契約手続きに移りますが、その後内装工事が必要な場合には作業を行う必要があります。
企画から開業まで意外と時間がかかってしまうため、しっかり計画を立てて進めていきましょう。
物件契約にかかる費用
物件を契約する際には、賃料の他にも費用が発生するため、どのような費用がかかるかを事前に確認しておくことが重要です。
物件契約にかかる主な費用は、保証金・敷金、仲介手数料、礼金、前家賃、造作譲渡料、造作譲渡に関わる手数料などです。
発生する費用について見ていきましょう。
保証金・敷金
保証金・敷金とは、貸主に預けるお金のことで、償却分以外は解約の後に返金されます。飲食店の保証金水準は賃料の6～10ヶ月分が一般的です。住居よりも高く設定されているのは、店舗用は滞納などによって賃料の未払いリスクが高いためです。思っていたような売上を計上できなかった月はどうしても家賃が支払えないケースもあるため、保証金から補填できるように保証金が高く設定されています。また、退去時には原状回復義務があり、基本的にスケルトン状態にしてオーナーに物件を返還します。好条件の物件を求めて退去する場合には原状回復費用を負担できますが、経営悪化によって退去する場合には、原状回復費用すら負担できない状況に陥っている可能性が高いです。そのため、退去時の原状回復費用に補填する目的で保証金・敷金が高く設定されているので、しっかりと準備しておきましょう。
仲介手数料
仲介手数料とは、物件探しに協力してもらった不動産会社に対して支払う費用のことです。賃料の1ヶ月分程度の支払いが発生することを忘れないようにしましょう。
礼金
礼金とは、物件の貸主に対して支払う費用のことです。上限は決められておらず、貸主が自由に設定できます。保証金・敷金は、何らかの費用として補填して余った分に関しては返金されますが、礼金は、オーナーに対して賃貸借契約を締結してくれたことへのお礼として支払う費用であるため、返金されないということを忘れないようにしましょう。
前家賃
前家賃とは、契約時に支払う初月分の家賃のことです。賃料は、1ヶ月使用してから家賃を支払うものではなく、前月に翌月分の家賃を支払います。上記4つの費用（保証金・敷金、仲介手数料、礼金、前家賃）の支払いを完了してようやく物件を借りることができるので、費用の準備をしっかりと行うようにしましょう。
造作譲渡料
造作譲渡料とは、前に設置されていた内装設備などの店舗造作を買い取る費用のことです。
造作譲渡に関わる手数料
造作譲渡に関わる手数料とは、取得対象がスケルトンではなく、居抜き物件などの場合に紹介元の業者に払う費用です。必ず支払わなければならないわけではありませんが、譲渡代金の5～10％、1件30～50万円といったように業者や物件によって大きく異なります。家主によっては家賃の0.5～1ヶ月分のお金を家賃滞納時の保証金として保証会社に支払わせる場合もあるので、どのような費用がかかるのかしっかりと確認しておきましょう。
具体的な希望条件をリストアップ
物件を探し始める前に、まずはどのような店舗にしたいのかを具体的に書き出すことから始めましょう。
例えば、出店したい地域の特徴、ターゲットとしている集客範囲、開店する業種、その業種の店舗の平均的な広さ、月々の賃料の上限など、基本的なことを明確にします。
あらかじめ不動産会社に物件に関する具体的な条件を伝えておけば、理想に近い物件が見つかりやすくなります。
そのためにも、開業したい店舗のイメージを明確にしておくことが大切です。
しかし、実際に100％想像通りの物件が見つかることはまれ。
希望条件の中でも優先順位を付け、妥協した場合の案も考えておくと、物件選びの幅が広がります。
近隣の競合店の調査を怠らない！
周辺の競合店の調査は念入りに行う必要があります。
開業を希望するエリアには、同業種の店舗はどのくらい存在しているのかや、営業時間からサービスの質に至るまでしっかりと調べましょう。
その調査を踏まえ、開店する店舗は希望する地域のニーズに適しているか、自身が運営したい店舗のコンセプトで競合店に十分打ち勝てるのかを分析、検討します。
この時点で勝算ありとみても、売り上げ予測を立て、店舗物件に掛けるコストと見あっているか、採算がとれるかをきちんと計算してみると、そこまでに至らなかったりもします。
この調査や計画の見直しには、シビアな経営的視点と、冷静な判断力が求められるので、希望に合った物件が見つかったからといっても即決することは避けましょう。
前店の情報をできる限り調査
物件が新築ではない場合は、前のお店が撤退した理由を調査してみましょう。
前店舗が集客の失敗によって撤退しているなら要注意。
どんなに設備や立地がよくても、実際にはほとんど人が立ち寄らない、店舗運営自体が難しい物件だったと言うパターンも珍しくないからです。
ましてや前店が同業種ならば、なおのこと再検討する余地があります。
居抜き物件は細かいポイントまでチェック
お得と言われている「居抜き物件」。
内装などをゼロから準備する必要がないので、少しでも資金が必要なオーナーにとっては、非常に魅力的に見えます。
しかし、費用面でのメリットは大きいですが、注意しておくべきポイントもあります。
例えば、店舗のレイアウト。厨房、水道、電気配線、換気扇やカウンターなどの位置が決まっているため、レイアウトに制限が発生する可能性があるのです。
お得だと思って即決するのではなく、契約前に細かい部分をしっかりと確認しておくことが重要です。
物件探しはスピードと情報量が重要
条件のよい店舗物件を探す場合、ある程度絞り込んでからじっくりと考えたいと思うかもしれません。
しかし、よい物件には応募が殺到するもの。
店舗などの事業用の物件では、早くて半年前から解約予告がなされる場合が多いので、物件情報が公開される前に、次の借り主が決まってしまうことも珍しくありません。
いち早く物件情報を入手できるよう、複数の不動産仲介業者を活用して情報を集めましょう。場合によっては未公開物件の紹介を受けることも可能です。
より多くの情報を集めることが、より条件のよい店舗物件に巡り合うチャンスに繋がります。
この記事の監修
株式会社USEN/canaeru 開業コンサルタント
○会社事業内容
IoTプラットフォーム事業・音楽配信事業・エネルギー事業・保険事業・店舗開業支援事業・店舗運用支援事業・店舗通販事業。
○canaeru 開業コンサルタント
銀行出身者、日本政策金融公庫出身者、不動産業界出身者、元飲食店オーナーを中心に構成された店舗開業のプロフェッショナル集団。
開業資金に関する相談、物件探し、事業計画書の作成やその他の店舗開業における課題の解決に取り組む。
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